2007年11月20日

マーケティング。

先日、話を頂いた土地の活用方法としては、
どんな建物企画が妥当か?を判断するために
客付け会社さんをいくつか廻りましたダッシュ(走り出すさま)

やはり、実際に客付けしてくれる営業マンから話を聞く
のが一番!!

今回は、さいたまの大宮エリアになります。

結果、解ったのは、、、


単身者の家賃希望額が激しく二極化exclamation

好調な大手企業の支店が開設され、法人契約できる場合、
1LDK(30u以上)なら10万円位迄OKとのこと。
しかしながら、これまでの一般的な20u前後の1Kでは
殆ど見込みが無く、最低25uしかも6万円台どんっ(衝撃)という
のが目安になるのだとか!?

8帖の居室と独立洗面台が必要!ということになりますね。
駅近5分の19uなら、徒歩20分でも25uを選ぶ傾向とか。


最近、都心部でも20u程度の1Kアパートでは建築審査が
下りないという話も聞きます耳

地方自治体としても、ちゃーんと住める住宅じゃないとNG
だよ!ってことの様です。

また、
大宮以北圏はNGとのこと。需給バランスが崩れていると。
1K20uクラス新築が、5万円台でも空室があります。


んんんんーーーー、、

今回の土地は、まさに大宮20分圏。
(他の路線では駅徒歩5分圏内ではあります。)

やはり、面積としては25〜30u程度欲しいところ。
それなら戸当たり7万円台も余裕でOKかと。

但し、それでは、土地面積に対して賃料が足りない。。ふらふら
予想より表面利回りが1%以上下がるなあ。。どんっ(衝撃)
どうだろう???

ここ、変形地なので間取りが決まっちゃうんですよね。
ちょっと設計士さんに聞いてみよう。。


それにしても、
需給バランスの悪いエリアでは、益々工夫が必要になりますね。

新築ではルネス物件は差別化になるでしょうが、
中古であっても“広さ”があれば何とかなりそうですね。

中古物件探しの際は、頭に入れておいた方がよさそうです。

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posted by コツコツ大家yam at 20:57| Comment(0) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月05日

水漏れ事故追加

今回の水漏れ事件においては、管理会社としての業務を
行ったわけですが、

本来、大家の立場とすれば、
入居者さんには気持ちよく生活してもらいたいexclamation×2
というのが大前提の心情。

それが犯されたことは、最も残念な事です。もうやだ〜(悲しい顔)

そういった思いもありながら、管理会社としての業務である
被害にあった入居者さんと建築会社・設備会社さんとの仲介
をしなければならなかったわけです。

ともすると、
建築会社さんは上目線になりがち。

直接、入居者さんと接触されると誤解が生じることも懸念
されました。

また、
入居者さんの方にも、我々が誠意を見せることで、少しでも
恐縮する気持ちを持ってもらうことも営業戦略として必要
だとも考えていました。

実際、洗面台の木材が腐りかける程の被害が出ていたのに
本人は気が付かなかった訳ですから、原因がいずれであっても
早く連絡する義務はあったと。。

その中で、管理会社としては、
「自分達も被害者だ!」という意識を
一方ではしっかり表しながら、もう一方では押し殺してという
複雑な仲介営業を迫られることとなったのです。

また、当初、
私が入居者さん当事者だったら、お金貰った時点で引っ越すな!
と思ってもいたので、それだけは避けよう!と特に入居者さんへ
の対応は意識しました。

結果的には、
金銭的な補償をとりつけることで、
双方納得して頂けたので、満足な結果となりました。


ここにきて、
「これって、はたして人任せに出来たかな??」
という疑問が残りました。。

元々、人間関係が混みあうこともあまり苦にならないタイプ
なのですが、今回、むしろ苦労を楽しめた!!
とも言えるかな?と。。。

管理担当としての醍醐味を味わうなんてなかなか出来ない
経験ですし、、、

負け惜しみ的に聞こえるかも知れませんが、
本気でそう思いました。。手(チョキ)

やっぱり、
元来こういった人間臭い仕事が好きなんでしょうかね?

出来れば何事も無く、家快適に暮らしてもらえることが一番
なんでしょうけどね。。。

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posted by コツコツ大家yam at 01:00| Comment(2) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月04日

水漏れ事故その後

毎日毎日、不正・隠蔽、世の中悪いことばっかりですね。
建設関係でもニチアスの問題が出ましたどんっ(衝撃)
関連の大手企業も大変でしょうね。
全部交換する!と公言している企業もあるようです。
体力のある企業は凄いですね。

それにしても、
正義とか誠実ってどうでもいいってことなんでしょうかね??

さて、このところ、
大家業で私なりに精一杯の誠実さを示してきたのが、
若干長期化してしまったたらーっ(汗)水漏れ問題。。ふらふら

週末、洗面台を全面交換したできたことで、物理的に解決。

この間、
当日から2日間は、水漏れ部屋の掃除作業。
保険会社2社との協議。
建設会社との協議。
被害を受けた入居者さんへの連絡。・・・・・・、、、

管理会社としての業務を誠実に遂行したつもりです。

結果、補償の点では、
建設会社さんと実際作業した設備会社の双方で、金銭的補償
をお願いすることで合意しました。

入居者さんが加入された損害保険、
建設の際に建物自体に加入した損害保険、
色々と協議はさせて頂きましたが、、
供に今回は補償申請をしないことにしました。

一時、生保・損保に限らず、保険会社の保険金額支払いに
関する不正もかなり問題視されましたが、
今回の一件でも、保険という商品の儲け方が解かりましたね。

我々が加入する損保なども、殆ど無駄なレベルでしか加入して
いない!!のだとも理解できます。

要するに、様々な事故に対応した補償が欲しければ、
それなりのコストを掛けておけ!!と。

このあたりは、難しい判断ですね。

今後の課題もみえましたが、
とりもなおさず、今回も問題が入居者さんも納得された形で
終焉したことについては、胸をなでおろしました。。
ほんと、よかった。。。わーい(嬉しい顔)

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posted by コツコツ大家yam at 09:51| Comment(0) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年10月08日

頑張れば成果が!

昨日は、世間がお休みの中、やっと空室の清掃作業にダッシュ(走り出すさま)
平日は諸々忙しくしていてちょっと現場に行けなかったので、
退去から6日過ぎてしまいました。。ふらふら

11時に現場に入り、
浴室、トイレ、台所、居室、窓といつもの通り順に作業を。。

途中、何度か電話携帯電話が入ったのですが、
どれも、先日入居申込が入った2DKの物件家の方。。

今回、2DKの方には、5件程有力な候補者があったので
どうなったいるのか???という感じでした。

ひとり位、こっちの1Kで勘弁してくれないかなあexclamation&question
と思ってしまいました。。
それは調子よ過ぎ、、、どんっ(衝撃)


ところが、、、、、


午後4時頃になり、そろそろ手仕舞いしようかと思っていた
ところで、集合エントランスに向かうと、見慣れない女性が。。

ポストにチラシでも配りに来たのか!?と注意しようかと思い
声をかけようとしたら・・・・・、、、


大手仲介会社さんのバッジが目にとまりました。

どうも、私の携帯が繋がらなかったので、直接内見者を連れて
来てくれた様なのです。

これはラッキーexclamation×2

ギリギリでしたが、もう部屋はキレイになっているし。


案内に来てくれたお姉さんは、新人さんらしく、この物件は
初めて見るのだとか。。
(その為、鍵の場所も解らなかったみたいでしたが・・・)

ならばと、、、

私が説明しましょうか??と図々しく申し出てみました。


ちょっと出しゃばり過ぎかな?とも思ったのですが、
何にも解らないお姉さんよりはいいかな!?と。

ここぞとばかりに、お客さんに猛アピールexclamation×2

収納やハイサッシや遮音のこと、構造に関する説明と、
他の入居者さんがどんな風に部屋を活用しているかひらめきという
ライフスタイルのちょっとしたヒントをお話しました。

ものの5分程度の内見でお客さんは次の物件に車(セダン)


まあ、そうそう巧くはいかないか!と思いながら片付けをし、
廊下や外構の掃除を。。。

すると、内見から1時間後、


携帯電話


先程のお客様がお申込したいとのことです」と。



やりましたーーーexclamation×2どんっ(衝撃)
出しゃばりも功を奏したって感じです。

これで、満室に戻れます。わーい(嬉しい顔)
今年は入居率がかなり高まりました。手(チョキ)
98%位じゃないかな?
やはり新築にはかなり助けられましたね。。


ウキウキして帰りに駅に向かうと
とんでもない人混みが・・・・・・・

VFSH0038s.JPG

VFSH0039s.JPG
“くーみん”のコンサートだった様です。
演劇かなりの盛り上がりでしたカラオケ

数年前に直接会ったことがあるのですが、
ちーっちゃくてかわいらしい感じなんですよね!。

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posted by コツコツ大家yam at 01:36| Comment(4) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年10月05日

今週もお休みで。。

今週はだいぶ涼しくなりましたね。
水曜日に戻りましたが、この間に空室が1室決まりました手(チョキ)

先般、ご報告しておりました中古物件家の2DK1室。
かなり無茶と思えた家賃8000円アップどんっ(衝撃)
設定しておりましたが、、、

なんと満額で決まりましたexclamation×2

今回の新規設備投資は、
42000円のエアコン1台。
10000円のインターフォン。
8000円分の電気設備。
2000円の浴室鏡。

位のもの・・・。
計62000円。8ヶ月で投資分回収ですね。。

まあ、相変わらず掃除は一生懸命やりましたが・・・。
CF等は張り替えていないので、ちょっと???なんですがね。

約1ヶ月で決まりましたので、かなり助かりましたわーい(嬉しい顔)
築20年近い中古物件ですから、よくできた方でしょうね。。

ちなみに新入居の人は、今年の新卒男性ですが、
実家から通勤できると思っていたら、実際に働きだしてみると
かなり無理だった!と。
職場に近い、広めの部屋が希望だった様です。

この物件は広さだけが優位ポイントだったので、
男性ならOKかと思っていましたが、予想通りでした。


残るは1Kの1室。先月末に退去になった部屋です。
10月に入ってタイミングがどうかな??
という感じですが、、
さて、どうなりますか。。。


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このところ、気になるニュースが目白押し!ですね。
思いついたら書いておきます。
posted by コツコツ大家yam at 22:14| Comment(0) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年09月15日

お隣が売却!!

今週はあんまり仕事してませんでした。。。ふらふら
若干涼しくなったとはいえ、まだ蒸しますよねー。
やっぱり夏は全くNGです。

さて、
そんな中、所有マンションのお隣アパートが売却されたらしく
境界の確認に行って来ました。

現地待ち合わせで測量会社の担当の方々がいらしたのですが、
おいおい!という話が・・・・・、、、

お隣さんとの境界は杭があり問題なかったのですが、、、


VFSH0041g.JPG

この物件は4m道路(市道)に接道しているのですが、
道路幅をきっちり測量したところ、
私の物件の塀が数cm道路側に出ていることが発覚exclamation×2

そう言われてみれば・・・・そんな感じ。。


購入時に、売主さんからは四隅の杭は確認して写真まで
頂いていたのですがね。
隣地との境界はキッチリしていたのですが、
隣接道路との境界は気にしてなかったですどんっ(衝撃)

まあ、
改築しない限り、問題はないのですがね。
皆さんも確認しておいた方がよいかも。。


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posted by コツコツ大家yam at 14:05| Comment(0) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月11日

空室最後の入居。

昨日、既存物件の空室、最後の新入居がありました。わーい(嬉しい顔)
実は、この部屋は4月初旬に一度申込みがあったのですが、
急遽キャンセルになり、再度募集をかけた部屋でした。

結局GW直前に内見があり契約。昨日無事に入居されました。
1階部屋だったので、どうなるか?と思っていたのですが、
よかったです。。手(チョキ)

これで、完全満室入居済みexclamation×2

一昨日は、最後の清掃作業に行ったのですが、
3週間位ほったらかしだったので、ちょっとホコリも出て
ました。。反省。。ふらふら

やっぱり、空気入れ替えとかしないと駄目ですね。。
その後、諸々チェックしていると、、、

サッシの網戸に直径1cm程の穴が・・・・。。
更に、かなりの汚れが全体に・・・・。。
そこで、、


急遽、「網戸を新品にしようexclamation」と試みました。。

07-05-08_15-12.jpg
結構、手間どりましたが、何とか成功。
網自体は200円位ですので、
洗うよりいいかも知れませんが、コツを掴むまでちょっと
悩むかも知れませんね。

いやあ、、何せ中古物件は手が掛かりますなあexclamation&question
この物件でも、今度は外構部にチャレンジする予定です。


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posted by コツコツ大家yam at 18:00| Comment(3) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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