2007年08月10日

セミナー終了!!

先週末、無事にセミナーも終了exclamation
ひと仕事終わりました。。

普通なら2時間かけて話す様な内容を1時間でまとめたので、
事例も省略してしまった為、ちょっと解りずらかったかな?
と、反省でした。

主催社さんからも、ちょっと難し過ぎたかも??とのこと
だったのですが、最低限のリスク話を中心にしたので・・・。


我々の様な「ゼロから大家さん」が不動産だけで大きくなろう
とする場合、、

細かく中古で物件を積み上げていきながら、
最終的には新築(或いは大幅なリフォーム物件)にいかないと、
減価償却費融資の元金返済との関係で黒字倒産も!!
という話。。。

物件は、いつまでもそのまま所有しているわけにはいかない!!
必ず、売却なり相続なり建替えなり、変化が起きる!ので
その対応は?という話。。

今後の賃貸住宅市場を考えた時のリスク話。。


それぞれを、ゼロから大家さんの思考法としてお話しました。
どれも、大事な話だったと思うのですが、
ご理解頂けたかどうか???


今回は、皆さん「地主大家さん」だった様ですので、
細かい事は“人任せ”にされているものと思われます。。

経営的に余裕があるのなら、それでOKでしょうから、
大きなお世話話だったかも知れないですね。。ふらふら

(我々ゼロから大家さんとしても、本気で競われても困りますしね。。)



さてさて、
話は変わって、、予想通り世界経済がちょっとおかしく
なってきましたね。

既に2週間、株式も為替も乱高下右斜め下右斜め上

昨日の世界同時株安で、まだまだ長引きそうな気配が出て
きましたね。

とにかく、米としては元安・円安が気に入らない訳で、、
上院でもかなり問題視されていた様です。

国内指標を含め今の情勢なら、日銀も8月利上げの材料が
見当たらなくなったと言えるはずですが、、、

何しろ、利上げしたいからする!!という考え方ですから、
(気にしているのは世界的な自分達の面子だけ。。)
どうなりますかねexclamation&questionexclamation&question

どうも、昨日の下げで、世界の潮流に変化が出てきたとも
見られそうですね。

各国利上げ一辺倒に変化が起きるかも???

希望的観測も含め、是非9月には米利下げをexclamation×2


もし、そんな事態になったのなら、どういった金融投資行動
が有効なのか??

お盆休み中に色々なシナリオを考えておかないとですね。。


それにしても、、、
毎年夏場はバテバテバッド(下向き矢印)なのですが、今年も例に漏れず、、、
疲れきってます。

今月は、来週からお盆休みをとる予定です。
明日は、東京湾花火大会を見に行く予定です。
これだけは毎夏恒例。。ぴかぴか(新しい)

皆さんも夏バテにお気をつけて、頑張りましょう!!!

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posted by コツコツ大家yam at 12:33| Comment(0) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年08月02日

喪に服し。

7月はほんとに嫌な出来事ばかりでした。もうやだ〜(悲しい顔)
実家にも何度も帰ったりしていたもので、、、
留守にしがちで申し訳ございませんでした。。


最後は為替相場の暴落再び。。
今回は、ほとんどのクロス円ポジションを一旦利食いしました。
(利食い分で物件の固定資産税支払っちゃいました手(チョキ)

もともとスワップ重視派ではないのですが、
これまでの一方右肩上がり右斜め上円安傾向は、、
遂に終焉exclamation&questionexclamation&questionかと。。。

「只の調整期」という感じにどうも思えない、米国の思惑がある
ものと予想しています。

ポールソン財務省の訪中などの動きもちょっといやらしい感じ。


いずれにせよ、2ヶ月位はのんびり構えようかと・・・。


と言いつつ、
今月は法人の決算を仕上げなければならず、
結構しんどそうです。。ふらふら

まだ、役員報酬貰ってないので、
かなりの金額が溜まってしまって・・・がく〜(落胆した顔)

来月からはしっかり貰わないとだ!!



月も変わって8月。

心機一転頑張ろうexclamation×2


先ずは、日曜日のセミナーメモ内容が今日ほぼ完成exclamation

パワーポイントの出来たので、後はしゃべりの内容を
煮詰めて本番に臨みます。手(グー)

今回の聴講者は、私より先輩方のいわゆる地主大家さん達。
ゼロから大家さんの私の話で何かひとつでもヒントになれば
幸いだと思っています。


新築に出た空室も、昨日から入居。
再び全戸満室状況に!わーい(嬉しい顔)
新築のロスは2戸で計9日で済みました。
この時期ではかなりラッキー手(チョキ)でした。

来月は、中古既存物件の方で1室退去があります。
ここは、新規設備投資で賃料アップを図る予定です。


梅雨明け、暑い日晴れが続きますが、
2007年後半、再スタートしますダッシュ(走り出すさま)


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posted by コツコツ大家yam at 21:29| Comment(2) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年07月20日

風向き悪し。。

実家の方に長く帰っておりました。車(セダン)
父親の一番下の妹、要するに叔母が亡くなりまして、、、
63歳でしたので、周囲もびっくり、がっかりで。。。

私にとっても、最初の企業に勤める際のきっかけになった
人物でもあったので、大変ショックを受けました。

人間あっけないものですね。
「死」というものをかなり身近に感じました。

やりたいことは今のうちやっておいた方がよさそうだexclamation×2


お通夜の席の途中でも、不動産会社さんから電話携帯電話が、、

どうも、また退去らしく。。
8月末とのこと。
風向きが悪いなあ!!??バッド(下向き矢印)

今月末にも1室退去がありますが、
こちらは予約が入っているのでちょっと安心しています。。

只、月内に退去立会いと掃除もしないといけないので・・・がく〜(落胆した顔)

こんなことでも、ちょっと忙しくなってきます。

いちよ、ご紹介しておきますね。。
建築会社さん主催のセミナーに参加させてもらうことに
なりました。
夢倶楽部セミナー

くれぐれもお近くで(何しろ都心から遠いので)、、
ご興味のあられる方は問い合わせしてみて下さい!

(未だ、何にも出来てませんが・・・ふらふら


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2007年07月06日

辛い話から。。。

今週もいろいろありまして・・・・、、、
ちゃんと報告しとけよーー!!ちっ(怒った顔)って感じですが、

何しろ、散々から始まったもので・・・・・・・・


ショックだったのが仏滅の月曜日。。。

今年の新築物件の掃除中に、悲劇が、、、、、、、、



いつもの様に、廊下や外構の掃除をして、
裏口ドアに立てかけておいた消火器を移動しようとしたところ、



・・・・・・・・・・・・・




一瞬、目が点。。。がく〜(落胆した顔)




というか真っ白、いやピンク色の世界が目の前にexclamation&questionどんっ(衝撃)




そうです。





誤って噴射ダッシュ(走り出すさま)してしまったのです。

07-06-28_17-11.jpg
これは無残な残骸です。
流石に噴射した瞬間は写真に撮るどころでは
ありませんでしたので。。。


移動させようとした時に、ちょっと握っちゃったんでしょうね。
凄い勢いでビックリしました。。。
あたり前なのでしょうが。

でも、噴射時間って、
たぶん、ものの30秒位だったと思うのですが、、

こんなんで、いざという時に消火出来るのかな???


中身がピンク色なのにも驚きました。。。って、
感心している場合じゃなくて、

後片付けも大変だったし、散々な目に会いました。。。グッド(上向き矢印)




そして、、、、、




そんな事を知ってか知らずか、


またも、同じ物件で退去告知どんっ(衝撃)どんっ(衝撃)


7月末には退去したいとのことで・・・。
どうもお身内に不幸があったとのことで、実家に帰ることに
なったのだとか。。。

残念でしたねー。
2月に入居されたばっかりだったのに・・・。
初期投資分損しちゃって。。

こっちだって、この時期じゃ辛いよーーー。。。もうやだ〜(悲しい顔)

儲かったのは仲介業者さんだけだなあ!!??


という感じで、仏滅の辛い一日を過ごしました。。


しかし、
火曜日はめげずに、早速営業活動exclamation×2

また来たのーーー、

と思われたかも知れませんが、
いつもの近隣業者さんを9店訪問

配置転換があったらしく、春とは違う店舗で知った顔に
会うことも。。

この辺りが、近隣の系列で動いて貰える強みです。

早速、内見したいという話も。。
(昨日事前に電話しておいてよかった!って感じ)


もうひとつラッキーがあり、、

本来、昨日引越しだった新入居の人がちょっと遅れるとの
ことで。。(契約期間は変更無しで。)

別の部屋ですが、、、ということで、内見して貰える状況に。。

これはほんとにラッキーでした。。。手(チョキ)


なんと、、、

その場で申込みexclamation×2


部屋の雰囲気は解ったので、問題ないですと。。
でも、ほんとに住む部屋見なくていいの??と思ったのですが、

内見したのは2階の部屋。
今度空くのは3階なので、問題なしだとか。。

内見した部屋を見たら直ぐ決まっちゃうだろう!?
と思われたのでしょうね。
お目が高いexclamation×2

確かに、その後も内見希望者が結構いらして・・・。

そこで、、
他の店舗からも22日までは申込みを受けることとしました。

より内容のいい人で、早めに契約してくれる人を優先と
したいので。。

先の申込者の人も、ほんとの部屋を内見したら、
やっぱりパス!ともなりかねないので。。。
(この店では、実際の部屋を内見しないと契約しない方針
とのことなので。)


各店さんには、その辺りを了承してもらった上で、
ご紹介を頂くこととしました。
ちょっと、殿様商売げですね??

まあ、これもリクスヘッジですので。あしからずと。。



水曜日は銀行銀行廻りで支払い関係の準備を。

木曜日は為替のセミナーに。お勉強は疲れます。。


今日は、久々の草刈デー。
朝7時の電車電車に乗ってゴミ収集車より先にダッシュ(走り出すさま)

朝の2時間位だったのに、かなり日焼けしてました。。

ショックどんっ(衝撃)

只、
先般お茶をご馳走になったご夫婦から、お昼ご飯まで頂き、
たいへん恐縮でした。。。

「暑いのに、ご苦労様ねー」と。

やっぱり、
入居者さんに喜んで貰えるのが一番よいことです。。。わーい(嬉しい顔)手(チョキ)


久々に身体を使った甲斐があったというものです。
でーーーも、疲れました・・・・・。。ムード


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posted by コツコツ大家yam at 17:00| Comment(5) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月30日

やはり肉体労働も。。

今週もいろいろいろいろあって、、、
なかなかブログに書けませんでしたが。ふらふら


そうと言いつつ、


主たるは、FXのポジション作りで終わった感もありますが・・・。
今回は水曜日の下げでクロス円を中心に結構仕込みました。
ちょっと長めに持つつもりです。

現在、5社の取引口座を使い分けて運用中なのですが、
塩漬け口座もあり概ね3社を動かしている感じです。

取引条件がそれぞれ違うので、、

手数料、
スプレッド、
レバレッジ、
ロスカットルール、
スワップの含み益化、
含み益での建玉可、



取引条件とその時点で取引したい内容を鑑みて
取引会社を決めています。

でも、ちょっと身体が鈍って逆に疲れますね。。。
アメリカ時間に合わせているのもちょっと辛くなってきたし。


そんな中、
新築で空室になっている部屋を掃除に行ってきました。

新築4ヶ月なので殆ど汚れていない様に見えましたが、
やはり、使っていれば細かいところに汚れはあるもの。。

4時間程かけて細部を修繕し、キレイに仕上げたところ、

07-06-23_13-30~00.jpg07-06-23_13-30~01.jpg

07-06-23_13-27.jpg07-06-23_13-29.jpg

本日無事契約が終了。来月2日から新入居となりました。手(チョキ)
賃料はそのまま。

結果、実質空室期間は7日で済みました。よかった。。
取り敢えず一安心です。(再度全戸満室exclamation×2

事前に各社に資料を廻しておいたのがよかったです。
法人契約でした。


これで暫くは大丈夫かなあ??

今年の夏は暑そうだし、引越しもキツイでしょうから、
退去しない方がいいですよーー!!
(心の叫び。)

そういえば草刈りも依頼されてるんだっけ。。
やっぱり肉体労働も必要ですかねexclamation&question


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posted by コツコツ大家yam at 01:52| Comment(3) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月22日

地方税!?

今週は、いつもの掃除と毎月の会計監査にダッシュ(走り出すさま)
法人の会計処理は、毎月自分でパソコンに打ち込み、
それを会計士の先生に毎月見て頂いています。

7月に一旦、二期目の決算をしてしまう予定なので、
きっちりやらないとなのです。。

さて、ぴろやんさんから地方税の話があったので、
関連して・・・・・。。


昨年度は、私の場合、
法人は勿論大赤字exclamation×2どんっ(衝撃)
新築が出来上がっていませんでしたから、所得も微々たる
金額で。。

個人の方は、控除をたっぷり使わせて頂き所得税はゼロに手(チョキ)
但し、住宅ローン控除もたっぷりあったので、
住民税となると、課税されてしまいます。。ふらふら


今年から、地方への税源移譲ということで、
税率は所得に関係なく一律10%に。

その代わりに、所得税は6段階に細分化されましたね。


もともと、どういう理由か知りませんが、、
所得税に反映される人的控除の金額と、
地方税に反映される人的控除の金額には差がありますよね。

地方税の方が控除額が低く設定されています。
よって、課税所得が多くなってしまうと・・・???

これ、何か屁理屈しか理由は無さそうですが。。。


因みに、この金額差については、
今回は調整措置が施されている様です。(ちょっとの金額)


さて、
地方税の通知が来てちょっと気が付きました。。
今回の税源移譲で損する人が出てくるexclamation×2と。

こういうパターンの人は結構いるんじゃないかな???


年収が350万円。
控除が諸々あって、、課税所得は195万円

この人は、これまでの税率なら、
所得税は最低税率10%195,000円
地方税は5%97,500円
合計292,500円です。

更に、この人が、
2000万円を超える住宅を取得していたとすると、、
10%の住宅ローン控除があったはず。。
その金額は20万円

この金額は、税額から直接引かれますから、
この人の所得税は19.5万円−20万円=マイナスでゼロ
になっていたはず。

勿論、地方税の97,500円は納税義務があります。


ところが、、、


今年からは、
所得税は、新たな最低税率5%なので97,500円
但し、地方税は一律10%195,000円
合計292,500円で変わりません。。


ここに、住宅ローン控除の20万円を加えてみると・・・・・


所得税の97,500円−20万円=マイナスでゼロ

しかしながら、地方税は195,000円exclamation×2どんっ(衝撃)

何と、税率そのまま、倍になってる。。。???



あーーらら。。



私の場合、税源移譲でも
税率が変わらなかったので、問題無かった訳ですが、、

もし、こういったパターンの人がいたら解ってるかなあ??



因みに、
来年度ではこの部分は改善される方向の様です。
地方税にも、住宅ローン控除を反映させる方向だと。。
ほんとかなあ???
(だったら、今までは何だったの?とも思うし・・・)

黙ってると、年金問題の様に何でもいいようにされちゃうexclamation×2
国が自ら詐欺をするパンチ
かなり酷い国なんですよ。日本という国は。
皆さん、再認識しましょうねexclamation


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posted by コツコツ大家yam at 20:40| Comment(2) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月16日

どうなんでしょう?

今週も、水曜・木曜と物件の掃除にダッシュ(走り出すさま)
かなり暑く晴れなってきたので、外構部を掃くだけでも疲れます。
内廊下は、もっと厄介ですし。。

今年の夏はかなり暑い様なので、ほどほどにしないとだなあ。

物件の話がとんと来ないなあ!と思っていたら、
ちょっとだけ地方の物件紹介がきてました。

北関東なので、都心までは1時間半位電車でしょうか?
私の主要エリアではないので、話半分で聞いてたのですが、
(実家にはかなり近いのですが・・・)

なるほど、

この辺りまでいけば15%物件も登場かexclamation&question
という感じでした。

築浅だし、工業地帯で需要はありそうでしたが、、、

この辺りって土地値ほとんどゼロに近い位じゃない??
って感じ。。
100坪単位じゃないと値が付かない様な地域じゃあ
ないでしょうか?。。

こういう地域に、都心部とそう変わらない様な1Kとか
造ってもどうなんだろう?
と単純に疑問が浮かびました。。

部屋の面積は、私の埼玉新築ビルとほぼ変わらず。
(6〜7坪程度)
しかしながら、90年代にありがちだった木造アパート家

家賃は丁度半分くらいでした。

土地や建物のコストを考えたらちょっと割高じゃん???
と思ったのですが、
90%稼動しているそうです。

どこにでもそこそこ借り手はいるのだな!と。


改めて思いましたが、やっぱりなかなか手を出す気には
なれず・・・・・。。。

なんでしょうねー。
食わず嫌いなんでしょうか??


*ちなみに、私は茨城県の出身ですが、
 納豆は決して食べられません。。


自分で管理したい意識が強すぎるのかも知れませんが、
折角買った物件を人任せにするのはどうも嫌なんですよねー。

困ったものです。。


それにしても、
さいたまでも物件価格がかなり上がってきています。
収益物件でも殆ど買えそうなものはないですねー。

一般の住宅も上げてます。
ただ、それでも結構売れている様です。

一戸建てが欲しい人は、都心から流れている様ですね。
また、地方から上ってきてさいたま辺りで落ち着く、
というパターンもある様です。

賃貸は、働き場所が無ければ需要が伸びませんから、
そこそこの様ですが。


さて、
失業率が改善されているといっても、
低所得層が増えているだけ。。

安い労働コストで収益を上げようとする大企業の思惑に
まんまとはまっている構図。

所得は伸び悩み、税金や社会保障負担は増える一方。

国は相変わらずの悪巧みばかり。

見せかけだけの景気拡大なんて、
どんな意味があるのでしょうかねえ???


そんな内情は知ってか知らずか、、
イベントが終わった為替相場は、
予想通りの米ドル負け&更なる日本円負け状況に拍車が。

今週は、物件掃除で休んでたもので、
儲かりませんでした。。。残念。ふらふら


それにしても、言霊が通じましたねえ。

そこでもうひとつ。


7月の選挙で政権交代・自民壊滅exclamation×2どんっ(衝撃)
どうでしょう??


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posted by コツコツ大家yam at 01:30| Comment(3) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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