2007年12月19日

賃貸住宅フェア2007に!

今年も行って来ましたダッシュ(走り出すさま)賃貸住宅フェア。
昨日・今日の2日間、朝1時限目から5時までしっかり聴講。

といっても、
今回は相続や税務のJコーナーに殆ど居る感じでした。

何しろ、
毎年、講座も多いしブースも多岐に渡って出ているので、
何処に行ったらいいのやら??ふらふら
という感じなんですよね。

しっかり自分なりのテーマを持って行かないと、かなり
迷ってしまうのではないでしょうか??

私の場合、
「生産緑地・調整区域の活用」とか「不動産経営リスク?」とか、
マニアックあるいはネガティブ系の講座によく参加します。

年に1回位は、賃貸不動産経営にネガティブな気持ちも持たない
と危険かな??という心理からなんです。

まあ、
講座の話もブースもこれと言ってexclamation&questionそこそこかな、という
感じでした。ふらふら

今日は、
終了後、マサさん幹事の飲み会に参加させて頂きましたビール

30名近くいらしたのではないでしょうか??
皆さん、かなり精力的に動かれている様でしたね。

ちょっと忘れかけていた新鮮な気分になりましたわーい(嬉しい顔)
皆さん、色々苦労があったり、それを克服する為に頑張って
いたり、これから始めよう!という方もいらしたり。。。


私も、今年は休み過ぎちゃった感が強いどんっ(衝撃)ので、
来年は頑張らないとかな??

ご一緒させて頂いた皆様、ありがとうございました。
今後とも宜しくお願い致します。
お気軽にコメント下さいね。。。

このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability

マサさん、今回もお疲れ様でした。。
posted by コツコツ大家yam at 23:40| Comment(7) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年12月06日

物件売買傾向

今年は、2月竣工の新築ビルに力を注ぎましたが、
お陰様で、既存物件も含め満室経営のまま年越しに。。

但し、物件購入では、これぞ!というものには出会えず、
特に進展はありませんでした。

このところ、よく聞くのは、収益物件への融資が厳しく
なってきている
とのこと。

特に、2棟目は難しいのだと。。

サラリーマン大家さんでも、1棟なら税務上もそんなに
問題はなく所得増大に繋がるでしょうが、
2棟・3棟となると諸々問題が出てくる訳で・・・、、

税金払う為に、サラリーマンやってるexclamation×2どんっ(衝撃)みたいな
感じになっちゃう場合もありますからね。。

また、1棟目であっても、
「何故、収益不動産を買うのか?」
「将来展望をどう考えているのか?」
というあたりが明確でなく、、
〜何となく簡単に所得を増やしたい〜 

といった理由では、1棟も買えない感じになっている様です。

まあ、融資元にしても、
そんな人には大金貸したくないでしょうから当然ですがね。

もっと言えば、
買うだけの理由がハッキリしている場合は、より借り易いexclamation
とも言えるかと!?

特に、
サラリーマン大家さんのまま、区分ワンルームを数戸
買えばOKという様なパターンではなく、
1棟ものを数棟所有し大家業をしたいのだ!!となると、
何故買いたいのか?を、しっかりストーリー立てておくのが
いいと思います。

要するに、
融資元も「人」を見ている場合が往往にしてある訳です。
こいつは何がしたいのか?人生をどう考えているのか?

そのストーリーは、ひとそれぞれでいいと思いますがね。。
公共性の高いものはよいのでは??


さて、
そんなこんなですが、ちょっといい中古物件のい話が
来ました。
融資元に資料を出したのですが、どうなりますかねー??
買える人が限られてきている環境下なので、価格が下がる
とよいのですが・・・。。
ちなみに、規模は過去最大級なんです。

このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 00:48| Comment(0) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年12月04日

不動産ファイナンスフェアに。

昨日の野球韓国戦を4時間見たTVので、かなり疲れてしまった
のですが、今日は朝から一日中セミナーに参加。。本

「NIKKEI不動産ファイナンスフェア2007」に
行ってきました。
VFSH0072.JPG

朝から7時間分×2コマ数があったのですが、
事前に申込をして抽選で講座が当たる方式だったので、
聴きたかった講座が聴けずに残念な面もありました。

このフェア、
基本的には、REITの売り込みとCRE(企業不動産)の
売り込みが基本だったわけです。

但し、金融・経済に関するセミナー講演も多数あったので、
世界経済・日本経済を占う意味ではいい話も数多くありました。

テレビ番組にも多数出演されている、
GCAホールディングスの佐山展生氏や、
東京大学大学院教授の伊藤元重氏や、
竹中平蔵氏もひらめき

不動産と金融・経済、企業価値などという関係性の中で
投資家としてはどういった見方をしていくべきか??
という話をされていました。
大変参考になり、またパワーを貰った感じもありました。


個人的には、
上場REITの仕組みを再度学習する!ことや、
自身の物件での証券化について、
REITへの物件売却など、
今後想定される事業上での仕掛けを勉強できました。

ただ、
一般の個人投資家と同視点で、
金融商品として不動産やREITをみたところで、
全く優位性はないし興味は沸きませんね。どんっ(衝撃)

やはり金融投資であれば、海外のヘッジファンドの方が
安心でリターンも大きいでしょうから・・・。。


全般的には、REIT扱い各社とも
国内の事業用も居住用も不動産賃貸市場が順調に延びていく、
という様な見解は聞かれませんでしたね。

むしろ、悲観的な見解がかなり多かったです。
そこを、物件の大型化・差別化や
ファンドとしての大型化・ブランド化で乗り切ろうといった
方向性の話が多かったです。

また、我々の様な“大家さん”については、
はなから見下している感じですかね??

まあ、REIT流れの物件を拾ったりするのも、
場合によっては旨味があったりしますから、仲良くした方が
いいこともあるかもですがね?。。


何しろ、
ちょっと面白い仕事が出来そうな、学習できたかな?
って感じでした。眠いけど参加してよかったと思います。

このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 00:36| Comment(4) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月30日

物件見学!

今日は、ルネス工法の新築物件を見学してきました。
この物件は、私の物件とは1駅電車お隣。

実は、私の物件を入居付け仲介してくれた不動産会社さん
から紹介を受けたオーナーさんが、ルネス物件を新築された
のです。

私の物件も建築会社さんの役にたった訳です。。わーい(嬉しい顔)

間取り1LDKの約35平米が、6戸振り分けのタイプ。
これだけあればかなり広く感じますね。
独りでは勿体無いです。

VFSH0067.JPG
VFSH0068.JPGVFSH0069.JPG
VFSH0070.JPGVFSH0071.JPG

この物件は明日も公開されているようです。
現地は、さいたま市中央区ですが、
お近くの方は覗いてみてはいかがでしょうか?
http://www.cpr-oh.co.jp/event.html#kengaku
図面などを頂けて参考になると思います。


このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 23:34| Comment(0) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月15日

物件見ましたー!

風邪も回復傾向をみせている?ところで、
先週末からもらっていた物件情報を確認する為に現地にダッシュ(走り出すさま)

久々にしっかり外出したのでちょっと疲れましたね。
まだ不完全なのに調子に乗って随分歩いてしまいました。。くつ

今回の話は、
仲介でお世話になっている地元の不動産会社さんからの
未公開土地情報exclamation×2

本命の物件を見る前に、
周辺で売りに出ている気になる物件や偶然見つけた売り物件を
チェックしたりして歩き回りました。

VFSH0064w.JPG

VFSH0065.JPG

このエリアは、私の既存物件の1棟がある地域。
ただ、しっかり周辺を歩いて1軒1軒を見ていくと、
未知の所も多く、こんな場所にこれがあったのか!?
と新発見があったりして・・・。

結構、有意義でした。

さて、肝心の土地については、
未だ更地になっていないので、広さが実感できなかった
のですが、100坪超でそこそこの広さはありそう。

但し、間口は10m程度で変形地なので、使い勝手が悪い
雰囲気。

一戸建ての宅地化には難しい感じで、
アパート系しか使い方は無さそう。。

周囲の宅地状況を確認すると、、
やはり住宅街なので、建物が接近するのは否めない。

まあ、これらは、我々には好都合手(チョキ)
こういったちょっと訳ありな土地でないと、巧く安く仕入れ
られませんからね。

事前に、公図をFAXで頂いており、
大まかに建築ボリュームを想定していたので、
その想定を元に情報をくれた不動産会社さんを訪問しました。


先ずは、売主さんの状況確認から。。
やはり、数人で相続する為現金化したいらしいとのこと。
このパターンは多いですよね。

で、あれば、、
大幅値引きはありかな??

私の想定では、土地値を数千万円値引きし貰わないと
利回りが合わないのです。
売主さんが出している価格は、現状のほぼ土地値。

集合住宅を建設する為には、20%程度安くないと無理かな?
という感じ。

計算上は、そこまでいけば、表面10%の3階建てRCビル
建設可能かと。。ひらめき

駄目もとで、値引き交渉をお願いしておきました。

その後、
建設会社さんに現地下見と物件ボリュームの確認をお願いし、
客付けの仲介会社さんにも寄って、最近の傾向を調査。。

んんんーー、、
これ、纏まったら面白い物件にはなりそうなんだけどなあ。。

どうなりますか??
先ずは各所からの連絡を待つことにします。手(グー)
風邪ひいてる場合じゃないですね。。

このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 08:47| Comment(0) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年10月20日

売り物件情報!!

久々に物件見てきました!!
まだ、表に出ていない中古の売却物件情報ですexclamation×2
(私では融資条件難しいもので、ご紹介しまーするんるん。)

建築会社さんからの情報で、そちらの長年のお客様が
物件入れ替えをしたいらしいのです。

築20年の鉄骨造二階建てアパート家
2DK×12部屋と駐車場が3台分。現状満室中!!。

何と言っても特徴は、
土地が広々180坪!!

建物は、72坪×2階で144坪程度しかないので、
建物廻りが100坪以上余っている!
という勿体無い物件なんです。
(私がよくセミナーで言っている、出口戦略が取り難い
 やっちゃいけない新築パターン!!どんっ(衝撃)
まあ、こういう物件の方が“おいしい”場合もありますよねexclamation×2

場所は、埼玉県の中核都市から電車で約10分程度の都市。
駅前には百貨店や大型スーパーもあり、分譲マンションも多数。
ベッドタウン的な街並です。
JRの駅からは平坦な道のりで、商店街を歩いて10分程。

物件自体は、築20年で手入れもそれ程??
という感じなので、ソコソコです。
(逆に手の入れ甲斐手(グー)はありますね。)

新しいイメージab.JPG

新しいイメージaf.JPG

新しいイメージaa.JPG

新しいイメージad.JPG

新しいイメージae.JPG

新しいイメージac.JPG

雑草の手入れをした後の様でした。
北側道路のみ接道ですが、5m幅ありますので、
もし新築の際は200%の容積率が使えます。

路線価は105千円/u
流通価格としては坪50万円といったところですから、
計算上はピッタリ位ですね。

但し、、、
問題は家賃。

40u弱の2DKですが、月額52000円程度。。ふらふら
ということは月額62万4千円。
年収入額750万円程。。。。

ちょっと低いんですよねバッド(下向き矢印)

土地が、
坪50万円×180坪で9000万円

土地値で計算しても表面利回りは8.3%

現状、価格はついてませんが、
売主さんとしては、建物価格も勘案して、、、
“1億円”が最低ライン!という感じでしょうね。

そこからどこまで詰められるかは???


この物件は、何しろ土地が魅力ひらめき
数年はこのまま運営しておいて、ある程度余力が出来たら
新築することを前提にしないと勿体無い物件ですね。
自己資金も必要でしょう。

もし、ご興味のおありの方は、
⇒こちらに裏コメント頂ければと思います。

*返信は23日(火)の午後になってしまいます。
 すみませんが、宜しくお願いします。


このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 10:00| Comment(0) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年10月19日

ありがたい入居者さん

昨日は、久々に草刈DAY。午後から物件にダッシュ(走り出すさま)
入居者さんから連絡があって、流石にのびて来たので、、と。
夏場も蚊が出たりしてたでしょうが、
今年はあれだけの猛暑晴れ

入居者さんも、「刈って欲しい!」とは
言いづらかったのでしょうかね。。
(今年はよく生き延びられたなと思う程暑かった!と。)

ご自身で少し手を入れてくれてた様でした。

かなり涼しくなってきましたので、
しっかり作業出来ました手(チョキ)

新しいイメージnkg2.JPG

陽が暮れるのも早くなりましたね。
ギリギリなんとか終わって、除草剤も完了。

ここは、1階にご年配のご夫婦が住まれており、
ベランダの外側に“花のプランター”を出されていたりするの
です(ご連絡があったので容認しました)が、

その分なのでしょうか、、?
廊下やゴミ置き場も掃除してくれたり、いつも助かっています。

今回も、自分達では出来ないから申し訳ない!と言われ、
差し入れまで頂いてしまいました・・・。

新しいイメージnkg1.JPG

いつも、作業に行くとお茶やお菓子を頂いてしまうのです。
こちらこそ!で恐縮してしまうのですが、何かお返ししないと
だなあ???

80歳近いらしいのですが、何がいいのかな?
養命酒とかかな??

ほんとは、、
お二人がお元気なうちに、ベランダを改築してウッドデッキ
でも造作して差し上げれたらいいんですけどね!!。。わーい(嬉しい顔)

このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability

今日は久々に中古物件ビルを見てきました!
明日、確認がとれましたら情報出しますので、
ご興味がおありの方は、ご連絡くださいませ!!。。
posted by コツコツ大家yam at 22:24| Comment(0) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
コツコツ大家のアザーブログRSSリーダー
アザーブログのRSSリーダーを導入しました。新着記事をご確認下さいませ!
-

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。


×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。