2006年10月21日

収益不動産の融資!

買い付けを入れていた中古物件、この融資に関する動きの中で、
今日まで色々見えてきました。。

キュリアスさんのところでも、融資に関して環境が変わってきた!
という記事がありました。
(キュリさん達はもはや業者さんですからね。ちょっと私とも状況違う
 でしょうが・・・)


先ず、
今回買い付けを入れた物件ビルには、少々問題がある事が発覚どんっ(衝撃)

これも、ひとつの融資元からの情報で、ちょっと詳しく書けませんが、
さすがに色々な視点で物件みてますね。

この点がネックで、この融資元では、今回の融資は不可能と。。。

更に、
他行にも同時に話を進めていく中で、見出せた事を、、、


融資元候補Aでは、

こことは既に実績があるのですが、、
上記の理由を示され、尚且つ、
「yamさんの場合、新築物件の収益がはっきりしてからに・・・」
当然といえば当然の判断なんですがね。更に、
「預金の実績を更に積んで頂けないと・・・・」
って、やっぱりそんなことかよexclamation&question

まあ、来年3月以降にどうするか?でしょうかね。
物件の評価は単独でも高くしてくれることろなので。。


次に、
融資元候補Bでは、

ここは全くの新規ですが、何しろ共同担保が欲しい!と。
今回の場合でも、現金化しなくとも共担が入れば満額以上OKだと。
しかし、それも二番抵当ではNGだということ。。
小さくてもいいから既存融資の付いていないもので共担が欲しい!と。

(但しこれも、私の現所有物件では、余剰担保が小さいからであって、
 大きな余剰があるなら、その物件を共担に入れればOKでしょう。)

実はこれ、ちょっと棚上げしていたアプローチでした。
ここ以外にも共担を考えるなら、融資元候補も広がるわけですし・・・

改めて、この方向で動きに出よう!と思っています。
手法についてはちょっと書けませんが、動いてみます。

今回の物件に間に合うかどうかは???ですが。。


3つめに、
融資元候補Cでは、

こちらは、主に短期のキャピタルを狙う為の業者さん向け融資を
行っていると。
3年とかの短期融資ですが、期間中は利息のみの支払いでよいと。
こういった融資も引けるとありがたいですよね!。
但し、キュリアスさんの様な不動産業者が対象。
私の様に法人があっても、免許がないとちょっとNGだと。。

今後は、不動産免許がなくとも、一般の中小企業が不動産を所有する
場合の融資も考えたい様で、進展に期待という感じですかね!。


私の場合、
今後どのような展開にするのか?が鍵なのでしょうが、、、
現状ではそんなに大きくするつもりもないですし、
キャピタル狙い!というわけでもないのです。

目標の規模まで広げたら、あとは物件を入れ替えながらそれを保つ。

その途上でキャピタルゲインもあるでしょうが、それは結果論。
そんな感じでしょうか??

よって、
それに伴った融資元を確保していけばいい!?と思っています。

何しろ、サラリーマンを卒業してしまった私では、
現状これ以上の融資を引き出すのは、なかなかしんどいのです。
もちろん、物件の実力にもよるのですが、中古では結構難しいし。
ならば、やっぱり自ら開発exclamation×2かな。。

皆さん、融資どうですか??


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posted by コツコツ大家yam at 00:01| Comment(24) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
yam様

ご卒業おめでとうございます。(祝!)
長い?サラリーマン生活お疲れ様でした。

思う存分「大家業」ですね。
私もあとに続きたいです(笑)

今日は「○リックス」の担当者と面談し、電話で「某ス○ガ銀行」へ打診してみました。「某ス」はすごいですね。営業エリア外だから無駄かなと思いながらも電話で概要を説明しましたら、申込み書類を送ってくれるそうです(驚!!)
ちなみに「ANAネット支店」では「不動産でマイレージ」が付くそうですね。

ハワイまでのマイルが貯められるかも!!


Posted by ぴろやん at 2006年10月21日 00:15
このほかに、いまの物件の余担がありそうなものを一緒に借り換える作戦も。
キュリアス、この方向で、一つやってみようとしています。
また、短期の借り入れは、つなぎ資金の意味合いがあるので、とりあえず押さえて、ちゃんとした銀行でファイナンスを組むという手段にも。


横レスごめん
ビロヤンさま、
スル●銀行の場合、金利がとても高いのと、借り換えの時のペナルティが大きかった気が・・。
ちょっと扱いにくい銀行です。
エリアは、どこでもやっています。
Posted by キュリアス at 2006年10月21日 00:23
yam様

ブログのアドバイスありがとうございまます。無事、見やすくなりました。

キュリアス様

今日は忙しいところ的確なアドバイスありがとうございました。
そうですか、金利&ペナルティが...。
よく考えて決定します。

Posted by ぴろやん at 2006年10月21日 00:52
ぴろやん様、
卒業は昨年の6月頃で、もう1年以上経ってまして・・。
もうこんな感じの生活にも慣れましたよ!。
融資元、その2行と付き合うのは結構体力要りますよね。
双方4%台後半、繰上げ2%手数料ってところじゃないでしょうか?

キュリアス様、
繋ぎ融資という手も考えてます。
現有物件では、担保余力は、ほぼ無いといっていいレベルです。
(銀行査定レベルとしては)
よって、諸々手段を考えないとで・・・。
まあ、じっくりやってみます。。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年10月21日 01:10
yam様

すみません、失礼しました。
すでに卒業して久しいのですね。

利息が結構きびしいと...。
つらいですね。
積極的な分、条件がきびしいですね。


Posted by ぴろやん at 2006年10月21日 02:09
はじめまして。
キュリアスさんのBlogを全読破する間に、
yamさまのファンにもなりました(笑)
対象エリアがかぶっているので、
融資元候補もかぶっていると思います。
既にご存知かと思いますが、
殆ど期待していなかった某しんきんは
SMBC同等の判断で驚きました。
次の有力融資元です♪
Posted by zuboo at 2006年10月21日 05:53
yamさんも相変わらずの活動で感服します。
目標は来年ぐらいには達成してしまうのではないですか?

オリックスですが、私は最初に使い、3年固定2.8%団信付きでした。
繰上げ手数料は3年後変動に切り替えて1%,5年後であれば0.5%なので、多少は利用できると思います。

それと、コメント書き込みのときメールとHPアドレス入れると書き込めなくなってしまいました。何か設定変えました?
私だけかもしれないですが。
何かスパム対策しました?
Posted by あかちゃん at 2006年10月21日 09:48
ぴろやん様、
そうですね。それと、一度某行との取引を始めると、その後都銀や地銀では融資にNGを喰らい安い!という話を聞いたこともあります。
いろいろ考え物ものです。

zuboo様、
はじめまして。コメントありがとうございます。
キュリさんのところは長いから全読破!?って大変だったのでは??

信金、S○BC共に過去随分話をしましたが、「話半分」どころか「千分の一」程度でしたね!。
記事に書き忘れましたが、こうやって精力的に動いても本気で対応してくれて実際融資してくれるのは1行あるかどうか?ですよね。
担当者の実力に依るところが大きかったりもしますが。。

今後とも宜しくお願い致します。。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年10月21日 09:52
あかちゃん様、
毎度です。オ○ックスというのは、信託BKの方じゃないですかね?私も実績あります。
今回の話は「本体」の方ですね。。
こちらは物件も大きくないと駄目ですし、業者向けですかね!?
それから、
スパム対策とか特にしてないので大丈夫だと思うのですが・・・??
たぶん、私が記事を直してる時間にたまたま合致してしまったのでは?と思います。。
今後とも宜しくです。。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年10月21日 10:13
yam様

某スル○銀行のコメントありがとうございます。参考にさせていただきます。

話は違いますが、今回の物件融資を「○ずほBK」にも依頼してますが、時間がかかってます!10月5日に申し込んで、いまだに差物件査定中。そのあと内部審査。らくらくひと月以上かかります。

カルトなお話ですが、不良債権となり「サービサー」に売却し物件へ「再融資」することを「いやがる」傾向があるらしいと、昨日の「某○リックス」担当者がいってました。またやりたくないときに「引き伸ばし戦法で断る」とか...。
うーん、奥が深いぞ銀行融資!!

銀行融資って結構「アナログ?」的なところが多いですね。だから助かることも...。
Posted by ぴろやん at 2006年10月21日 10:23
ぴろやん様、
キュリさんのところで確認させて頂きました。がんばってますね。。
融資はかなりアナログですよ!。。

さっきコメントに書いた某行の担当者には、3時間位個別セミナーしてあげたのですが、、、結局融資引き出せず・・・。
まあ、私の大家話を3時間聞いていられる様な、そんなレベルの低い担当者だった!というところで気が付けばよかったのですが。。
一時、人嫌いになりそうでしたから・・・。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年10月21日 10:31
yam様

ほんとにアナログで助かります。
機械的にされたら、大家の努力ってなに?の世界かも...。
もっとつながりと「人を見る目」がほしいと思うこのごろです。

某○クドナルドのように、名札に「研修して出来るようになったこと」がひとめでわかるようにするとか(笑)

あ〜、この担当者じゃむりぽいとか、すぐ分かれば大人の対応ができますようね。

キュリアスさんは、その辺がすごそうですね。「キュリアスさんの人間観察講座」ってあり???
Posted by ぴろやん at 2006年10月21日 10:49
ぴろやん様、
キュリさんって・・・どうかなあ??
何しろ宇宙人ですからね。。。

融資担当者はきっちりした人を紹介してもらうのが一番いいと思います。

私は、売却した時に、買主さんの融資担当者から次の時引き出したことがあります。
あ、これは紹介じゃなかった?(笑)

この後出かけるので、この辺で。。
ぴろやんさんも次回是非、千葉会で!!
Posted by コツコツ大家yam at 2006年10月21日 10:57
はーい!Yam様!

無事千葉にたどり着けますように!!
まるで、ちゃっと状態でした(笑)
Posted by ぴろやん at 2006年10月21日 11:00
なんだか盛り上がっていますね!!
ファイナンスって、難しいのか簡単なのか???

キュリアス基本がフルローン。
やっぱり、一番は、物件自体の力なんでしょうね。
ノンバンク系では、人物評価、全くしないという所もありますもんね!!

事業性と、属性ももちろん、大切だと思います。
後、キャリアかなぁ。

そして、ここからは、大きな分かれ目で、どれだけの枠を担当者が持っているかということではないでしょうか?
10億持っている担当者であれば、いろいろなストーリーを組んで、プロパーで、10億の物件まで、検討できるということです。
ターミナル駅の支店長クラスなら、5億くらいは、あるのでは?

紹介というのは、とても難しく、だれでも紹介することはできないですよね。
そう思うと、人間関係が大切ということになっちゃうんだろうなぁ。
Posted by キュリアス at 2006年10月21日 20:00
ヤンさま

いつもの事ながら精力的ですね。 おどろきです。

あお○ら銀行って行ってみた事ありますか?
私はいま購入を検討している物件があるのですが、その物件は中古の一棟RCマンションで、全室空き室。
約5000万円くらいかけてリフォームして賃貸すると、結構な利回りが得られそうなんです。
ただ、物件価格+5000万円のローンを組むことができるかどうかが問題です。
今まではリフォーム済みの物件ばかりを購入してきたのですが、素材を購入して自分の趣味でリフォームするのも楽しいのではないかと思ってる次第です。
あお○ら銀行は融通が利くと聞いたことがあるので、来週にでも当たってみようかと思ってます。
情報があったら教えてください。
よろしくお願いします。

Posted by バタ at 2006年10月21日 23:07
横レスごめん
パタさま、
あお○ら銀行の対応、ぜひお聞かせください。
わたしも使っていないんだけど、3割入れろって言うんじゃなかったかなぁ。
でも、積極的だって言う噂は、聞いています。
Posted by キュリアス at 2006年10月22日 00:36
バタ様、キュリアス様、
その融資元の件ですが、私の新築融資の時に建築会社さんを通してあたって頂いた経
緯あります。
結果NGでしたが、それは個人属性に寄る話で、でしたので・・・。。
中古では確認できてませんが、新築でも2割程度必要だったものと記憶しています。
まあ、支店によっても違いあるでしょうが・・・。
経過ご報告頂けますと幸いです。。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年10月22日 00:55
キュリアスさま、ヤンさま

情報、ありがとうございます。
3割ですか・・・ 厳しいですね。
私はこれまでほぼフルローンで物件を購入してきました。
(なんと、購入物件総額<借り入れ総額となっちゃってます)
その代わり、その物件からの利益は繰上げ返済にまわしてます。
築古の物件が多いので長期のキャッシュフローが読みにくいのと、さすがに、債務超過状態ではリスクが大きすぎますから。
このへんの考え方は人それぞれ違いますね。

とりあえず、あお○ら銀行に行ってみます。
結果はまたご報告します。

Posted by バタ at 2006年10月22日 10:55
バタ様、
その戦略、出来れば私もしたかったですが、なかなか全部は難しかったです。
今後の金利上昇局面を考えても、不動産事業自体、旨味がなくなってきますよね。
繰上げ返済分は海外で増やすというのはどうでしょう??
Posted by コツコツ大家yam at 2006年10月23日 19:07
ヤンさま

海外投資について・・・

これまで、HSBCに口座を開設して定期預金を作ってみたり、FX取引をやってみたりしたことはあります。(FXは今もやってます (^^ゞ )
やってみて感じたのは、結局、投資対象を何にするかがやっぱり重要。
(あたりまえなんですけど。。。)

長期投資(資産保全)の観点から言うと、どこの国の通貨でも定期預金だとインフレ率に負けちゃうと思います。
預金金利が高いってことは、長期的にはその率以上に通貨の価値が下がる可能性が高いって事。
インフレ率に勝つには、株式市場か不動産市場に投資するしかないというのが私の基本的な考え方です。
(商品市場っていうのもあるのかもしれませんが、不勉強でよくわかりません)

米国、欧州、アジアとも、今の市況状況では「お買い得」といえる環境じゃないんじゃないかなぁ。。。
可能性があるとしたらアジアの中小企業をセレクトしたファンドでランニングコストが低い商品(そんな商品があるのか分りませんが)あたりではないかと思うのですが。。。

ヤンさんは海外投資ってどういうものを検討されているのですか?
ぜひ教えてください。
ついていきます! (^o^)
Posted by バタ at 2006年10月23日 23:10
バタ様、
あんまりお話できませんが、ヘッジファンドの一種とお考え下さい。
利回りだけであれば、現状FXが最もよいと思います。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年10月25日 01:05
ヤンさま、キュリアスさま

随分昔の記事へのコメントですみません。
少々遅くなりましたが、あお○ら銀行に行ってきました。
皆様から情報をいただいていたので、せめてものお礼にご報告します。

まず、今回の融資はNGでした。(>_<)
持って行った物件が、若干、容積率オーバーしていたのが原因です。
「昔は数%程度だったらなんとかなったんですが、最近、当局のチェックが厳しくて・・・」とおっしゃられてました。

現在既に大家をやっているという事、これからも物件を購入していきたいと考えている事、などを伝えて、融資の条件などを聞いてみました。

【融資可能額について】
基本的な考え方は、収益還元法に基づき融資するとの事。
つまり、その物件の「年間収益」と「期待される利回り」で融資額の上限値を計算するそうです。(すべての場合に該当するかは不明です)

「年間収益」は、満室時の賃料から諸経費や空室リスクを差し引き、さらに銀行の「掛け目」を掛けたものです。
通常、満室時賃料の45%〜48%程度になるようです。

「利回り」は銀行が独自に定めますが、おおよそ5%〜10%の間。地域や築年数によって決められるとの事。
6%〜7%の物件が多いようです。

これらの数字から、融資可能額は

融資可能額=年間収益÷利回り

で計算されます。

例えば、満室時1,000万円/年の賃料の物件の場合、(築年数などにより多少変動しますが)
年間収益=1,000万円×45%=450万円
融資可能額=450万円÷7%=6,428万円
となるわけです。

表面利回り16%の物件であれば全額融資も可能ということになりますね。


【利率について】
2年固定〜10年固定があり、5年固定の場合で3%程度との事。
長期プライムレートに連動します。


【融資期間について】
銀行としては、建物の耐久年数を次のように定めているそうです。
RC・・・40年
鉄骨・・・30年
木造・・・20年
基本的には、「耐久年数」−「築年数」が融資可能期間となります。
(物件の状態が良い場合、多少の延長もあるそうです)


諸経費や空室リスクの考え方、想定利回りの考え方などについては、細かくなりすぎるので今度機会がありましたら、ゆっくりとお話したいと思います。

また長文になってしまってスミマセンでした。
少しでも参考になればうれしいです。
Posted by バタ at 2006年11月01日 22:02
バタ様、
ご報告ありがとうございます。
なるほど参考になります。
収益還元といっても、ちょっと厳しい指標のようですね。
今度の機会では是非検討してみようと思います。。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年11月01日 23:52
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