2006年06月09日

自主管理の有利性。

ランゲルハンス島さんのブログで、
物件を自主管理されていというお話がありました。。

先般、物件購入時の算段という記事で、物件管理の自由度
も重要と捉えている!という話もしましたが、
この辺りを少し・・・・・・



さて、以前の記事はこちらですが、、、
⇒購入時の算段!
⇒購入時算段のヒント


2番目の記事の中では、
キャシュフローをより多く獲得する事が重要で、、
管理も重要要素。縛りが無く、自由な状況であることがよい。

という意味合いの事が書いてあります。


>管理も大変重要で、、
>状況によっては、金利1%分位の差が出る場合もありますからね。


この意味について、ですが、、、
(関東圏の場合に限られるかも知れませんが・・・・・)

例えば、月額100万円の家賃収入があり、
5%の管理料を支払っている場合、、
年額60万円のコストになります。
(もちろん手取りキャッシュからは減額されますね。)

この状況で、2年に1回の更新においては、
1ヶ月分の家賃相当額100万円を賃借人さんは支払うわけです。
1年換算では50万円。こちらは収入。

これを、
全て自主管理にしたとすると、、、
60万円のコスト削減+50万円の収入増加となり、
年額110万円の収入増となります。exclamation×2

仮に、
更新時に半分の更新料を大家が頂く、
半分は管理会社に支払っているというのが現況!という場合でも、

1年換算分50万円の半額、25万円の収入増にはなるわけで、

60万円のコスト削減+25万円の収入増加となり、
年額85万円の収入増となります。exclamation×2



仮に、この物件が、
表面12%廻っている1億円の物件で、フルローンだったとすると、

年額110万円は1.1%相当額どんっ(衝撃)
85万円でも0.85%相当額になるというわけです。



どうでしょう???



自主管理する意味、大きくないですか???

(この他、損害保険もやったりすると更に収益増えますよね。)



もちろん、賃貸管理を業とする法人格がないとNGですし、
自主管理の手間&リスクもあります。
(ランゲルさんも自分で督促されてますでしょ!)


どうされるか?は皆さんの状況にもよりますよね!!


ただ、
こういった手法もあるということを頭に入れておくのは、
悪いことではないと思います。



ちょっとした手法で、買えそうもない物件に手を出せる!って
こともありますよ。。。




**新築物件では、こういった手法が満載でしたが、
  公開し難いのが残念です・・・・ふらふら **

  宜しければ、アナザーブログもご覧下さい!
posted by コツコツ大家yam at 01:39| Comment(8) |  4.収益不動産購入時のヒント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
ゴーマと申します。はじめてお邪魔します。

私も現在、新築賃貸マンション建築PJをすすめていますが、コツコツ大家さんは、その道の大先輩ということのようですね。

これからも、いろいろと勉強させてください。よろしくお願いします。

さて、今日の自主管理という話題は、私にとっては、今まであまり考えなかった視点ですので、とても参考になりました。

やはり少しでも、キャッシュフローを良化させるために、皆さんいろいろ考えられてますね。

私も思考を止めることなく、日々前進を心掛けたいと感じました。
Posted by ゴーマ at 2006年06月09日 12:31
yamさんは更新の作業も
ご自身でされるということですね。

契約書作ったり?
ハンコ押してもらったり?

私はここは業者にやってもらいたいなぁと思います。
専業でないので時間がね〜。。。

というよりも更新って
宅建業者じゃなくても法的にはOKなんですか?
Posted by ランゲルハンス島 at 2006年06月09日 12:40
ヤンさん、いつもいろいろな視線で、問題提起して下さってありがとう。
わたしは、きっちりしたことがなかなかできないタイプなので、業者さんにおまかせです。
何かあった時に、こまめに動けるかどうかにもよりますよね。
いい業者さんであれば、安いなぁと思うシーンもあるし、いい加減な業者だと、何に対してお金取ってるんだろう?
と、思ったりしますよね。
24時間対応で、集金業務、立て替え、見回りなどしてくれて、5%だと、わたしは、外注もいいかなぁと思っていますが・・・。
Posted by キュリアス at 2006年06月09日 22:08
 自主管理、管理委託両方やっているおかずです。
自主管理のほうは、管理人のおばちゃんがいるので、
性格には、おばちゃん委託ですが、(^_^;)

 家賃が1500万を越すけど発展途上中で、奥さんパートとかいうパターンでは、
有りでしょうね。奥さんに給与をあげると、
奥さんの時間がフリーになります。
 入居付け契約は、外注して、あとの管理は、こっちでなら、意外と手間はないでしょう。
 小回りの利く便利屋さんを持ってると、電話を受けて、修理は、丸投げ。
 変に管理会社から高い請求をされずにすみますし。(^_^)
Posted by おかず at 2006年06月10日 09:57
皆様、コメントありがとうございます。
土日休んでまして、すみません。

ゴーマ様、はじめまして。
全然先輩じゃないですよ!。
私も新築は今年が初ですし。新築の経過はアナザーブログを是非ご覧下さいませ。
今後とも宜しくお願いします。

ランゲル様、
そうですね。この場合、更新時の契約書のやりとりはする様になりますね。
新入居時の契約には免許が必要ですが、更新時は必要ありません!。
これで、大きくなってきた先輩大家さんにお会いしてまして、この辺りは又の機会に。。


キュリアス様、
例えば、新築で自分が最初から入居者選びに携わる場合は有効かと思います。
中古物件購入時はちょっとキツイかも!?
どんな入居者なのか?よく解かりませんからね。
私はお書き頂いた業務で5%は高いなあーー??と常々思ってます。

おかず様、
奥さんには、給与あげてもいいんですけど。余計に使われそうで怖いです。。(笑)
現在は便利屋兼任のコツコツ大家でございます。。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年06月12日 20:59
横レス失礼。

>新入居時の契約には免許が必要ですが、更新時は必要ありません!。

昔からの大家業の人たちは、免許なんてもっていないと思いますよ。
でも、ちゃんと賃貸契約書を作っているように思うのですけど。
宅建の免許でなく、賃貸業か何かの取得がやさしい免許があるのかな??
それか?もぐり??
Posted by おかず at 2006年06月13日 09:37
おかず様、
基本、もぐりでしょうね!
免許なしでは賃貸借契約が実行出来ませんから、何か問題があった場合、その契約書は無効でしょう。
あ、そういえば某氏の先代大家さんも不動産会社使ってないって言ってたな!。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年06月13日 22:59
確か宅建法では自分の所有している物件に関しては賃貸借契約を免許なしでできると聞いたことがありますよ.ただ募集をお願いした会社で契約はお願いするのが普通だとは思いますが...
Posted by たしか at 2008年09月16日 22:58
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