2006年05月24日

購入時の算段ヒント。

一昨日からの例題、皆さんご関心はおありだったご様子で、
ヒット数ぐんと上がってました!!
(コメント少なかったですけどね。。)例題では何が言いたかったのか???


収益物件を購入する際に、数字上考えたいところはどこか?ということです。

私の視点はこんな感じです。



1.利回り ;現状でも10%以上が目標値。それより低い場合は
      上昇させる要素が隠れていないか?を判断。

2.借入期間;出来れば30年を目安に、可能な限り長期で組む。

3.管理状況;条件付きでないかどうか?固定化は全くNG。

4.金 利 ;最後に金利。現状では2%台が目標。
      状況によっては高くてもOK。



こんな順で検討します。。



例題でも、
最もキャッシュフローが出るのは、改訂版でも、@ですよね。
逆にBは3分の1程度のキャッシュフローしか出ませんね。




どうでしょう?
これは、あくまで私の考え方ですが、
当面のキャッシュフローを第一に考えて物件選びをする!
(してきた!過去形。。)
ということなんです。

管理も大変重要で、、
状況によっては、金利1%分位の差が出る場合もありますからね。

他にも、
実質キャッシュフローを上げていく手法は沢山あると思います。

先ずは、
当該物件から、キャッシュフローが幾ら上がるのか!?に
とことん拘ると・・・・・。




しかしながら、これはやはり、
売却を視野に入れた戦略だからでしょうね。。

状況が変わったら、直ぐに売却できる体制を作って置くと・・・。



*あくまでも、私の考え方なので、皆さんなりの算段をしてみて下さいね。*




さて、違った方向から見ましょう!!


昨日の例題、仮にどれであっても、
積算評価が余剰担保でいーーーっぱいだったらどうでしょう??

2億円の評価があるのに、
1億で買えて、表面12%20年変動4.5%だったら、、、、



私は即買いしますexclamation×2



私がお会いした高額所有大家さんは、
皆さん少なからず、こういう感じの「超お宝物件」を購入
されている場合が多いですね。。

競売・任売流れで、超高利回り!とか超余剰担保!とか、、
相続で超優良土地が手に入ったとか、、
超キャピタルゲインを得ちゃったとか、、

ある程度のラッキーがあると、一気に大きくなり易いですよね。


皆さんにも、超ラッキー物件が当たるといいですね!
宝くじ以上の価値がありますからね!



ちなみに、私は全く当たったことがありません。。。もうやだ〜(悲しい顔)
地道に資産ビルを増やして来たコツコツ大家ですから・・・・・。
posted by コツコツ大家yam at 23:06| Comment(3) |  4.収益不動産購入時のヒント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
わたしも、宝くじには当たりたいですよね。
3回連続で当てたという噂も?!
フルローンで買える=担保が充分とは言えないものの実勢価格くらいにはなっているはず。
出口戦略を考えれば、フルローンで買えるものというのは、安心感があると思います。
不動産の女神に愛されるよう、情報源を大切にしていきたいです。
Posted by キュリアス at 2006年05月25日 17:31
キュリアス様、
既に当たってますよ!キュリさんは。。
もっと、当てて行きましょうね。都心ではちょっと難しくなってはきてますが。
まあ、いつの時代でもお宝物件は出てくるでしょうから、気長にね。。
Posted by コツコツ大家yam at 2006年05月25日 22:15
でも、不動産投資の場合は自分でコツコツと資産形成のほうがいいですよ。
最初がしんどいけど、自分で好きに選べますから(^^)v
相続&贈与に関わると楽に優良物件が手に入っても、利害関係やら契約内容が細かくチェックしないと大変ですから神経質になります。
最後は、立つ鳥後を濁さず、身奇麗に整理して逝こうと心底に思いました。
Posted by 新米大家 at 2009年09月27日 09:22
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