金曜日、キュリアスさん達とビジネス話を東京で伺った後、
進めている土地の“売主さん”に会って来ました・・・。詳細を語るのは難しいのですが、
ちょっと難のある土地を売主さんから直接仕入れる方向で
進行してます。
建物を３社に見積りお願い中です。
１社は早々に出てきたのですが、ちょっと高いかな？という感じ。
まだ詰められるところはありそうなので、検討です。
残り２社も楽しみです。
さて、
なぜ新築か？？ですが、
今後の入居者に関する考え方については、以前にも書きました。
入居者二極化と勝ち組エリアの件
⇒参考までにこちらをどうぞ！
どのクラスの入居者を狙うのか？の話題
⇒参考までにこちらをどうぞ！
おかずさん、のりさんからコメント頂きました。
（おふたりは九州でしたよね？）
以下、首都圏近郊での話になるかも知れませんが・・・、
さて、、
エリアや駅への距離や構造など、ほとんど同じ条件。
片や築２０年、一方は新築で最新設備。
この場合、
どの程度の賃料差なら、どちらに入居されるでしょうか？？
通常２０％差は普通だと思います。
１０万円の２ＤＫ新築に対し、８万円の中古。
６万円の１ルーム新築に対し、５万円の中古。
では、１０％程度差にしたらどうでしょう？
５万円の中古１ルームに対し、５万５千円の新築１ルーム。
８万円の中古２ＤＫに対し、９万円の新築。
およそ、新築を選ぶのではないでしょうか？
この差を９％・８％と詰めて行けばどうでしょう？？
優位になりませんでしょうか？
この処の住宅設備は、１５年前と比べるとかなり進化してますね。
先日の記事でもあった様に、
ちょっと勝ち組の安定した入居者を、永続的に獲得するためには、
この最新設備の導入合戦が続くものと思います。
しかし、古くなったままでは、家賃も下落の一途。
入居者の安定性も低下。
どちらの戦略が“ロス”が少ないのか？？？
これは本当にジレンマ
新築取り組みの場合、前者の戦略をスタートさせる！という
ことでしょう。
初めから、、
将来の家賃下落を見越した上で、
大手が薦めた地主さんの企画にも負けない様に、
企画したらどうでしょうか？
差別的優位性を持った新築物件！！
私の現在の取り組みは、新築１０％を狙っています。
ＲＣ造
。想定賃料は近隣中古相場の１０％ＵＰ程度です。
やはり、
どういったターゲットを狙って、どういった物件で攻めるか！
という戦略が必要ですね。
＊今週来週と、確定申告・融資資料作成で超多忙になる予定です。
ブログが途切れ途切れかも知れませんが、お許し下さいませ。＊
。
僕の前のコメント、新築自体を否定するものではありません（笑）。僕自身、自分で借りる部屋はいくら割高でも絶対新築でなければならないという人間です。
家賃が高くとも新築の需要は十分あると思いますし、中古にかかる修繕費などを考慮すると、僕も将来的には新築アパート建築も選択肢だと思ってます。これからのYamさんの経過を参考に、不動産屋とも何度か話そうと思ってます。今後のブログを期待してます。
ぜひ、わたしたちのアパートも見にいらっしゃって下さい。
いままでのアパートとは、全く違ったものが見ていただけると思います。
HPでも、間取りと設備upしました。
http://www.curiosu.com
わたしたちの物件も、土地からで10%。
わたしは、自分の土地に建てたので、14%くらいで回せるかなぁ。
家賃設定は、なんと、5万円台からと言う、近隣相場と同じです。(一回床面積が同等、わたしたちの物件には、10m2のロフト、4mの天井高)
更新ごとに上げていくつもりでいます。
差別化のできる物件をぜひ、作っていきましょうね。
楽しみです。
記事の書き方、誤解があったらすみません。新築も必ず成功するとは限りませんので、企画や融資の内容、つなぎ資金など、多くの考慮が必要ですね。
キュリアス様、
そんな訳で、時間なくなっちゃってすみません。今月後半には必ず・・・・。
鎌倉物件も見に伺いますね。。
私はとりあえずひと休み。
堅実に次を考えようと思っています。
新築は一回やるとはまりますよぉ。(^_^;)