2005年12月13日

収益不動産買ってはみたものの・・・

先日、購入後しばらく行っていなかったアパートに行って驚き
ました。
ゴミ置き場の悪臭が酷いexclamation×2。1階庭部分に草がいっぱいexclamation×2

コツコツ大家もこの物件に関しては全く“手抜き”と言われて
も仕方ない状況で、しきりに反省しました。

実はこの物件、購入後住人の方から全くと言っていい程苦情が
無く、家賃もきちんと入っていたので、問題ないものと思い込
んでいました。

しかし、実に甘かった。。。。この辺りは、私が4万円ボーダーと言っている、ひとり暮らしの
方が多い地域です。
4万円ボーダーとは、生活に支障なく支払える家賃金額が4万円
程度であるという考え方です。

この物件も3万8千円〜4万8千円の家賃の方がお住まいです。
ちなみにこの都市では、生活保護の方の場合4万5千円程度の
家賃支給がある
地域とのことです。
これは、家賃ボーダーを考える場合に役に立つ情報なので、役所
等に問い合わせてみるといいかも知れませんねexclamation


しかしながら、これ位の家賃設定の方々の場合、往々にして
住み方が適当になる!傾向も否めません。
ゴミの分別がされていなかったり、電灯が切れていてもお構い
なしだったりとか。煩くないのはいいことでもあるのですが、
建物の維持に支障をきたす様な不具合とかは、やはりお知らせ
頂きたいですよね。

先日は、雨どいの一部が欠損していたのですが、放置されたまま
で、床に雨水雨が流れ落ちてくる状態になっていました。
これでは、床や壁に構造的支障が出る恐れがありますので、至急
修理することになり、事無きをえましたが。。。

草もやたらに生えて異常事態。ゴミから悪臭。ということで、、
先日の肉体労働4万円コースになってしまったわけですふらふら
物件隣駅のホームセンターで朝から買出し。
手袋や除草剤等いっぱい買い込んで、6千円の経費。
VFSH0032.JPG
物件周りの草刈とゴミ掃除(20坪位あったでしょうか。)
つごう8時間程かかりました。。。
VFSH0027.JPGVFSH0023.JPG
その後内装壁紙の補修や、トイレの水漏れ補修を実施。
VFSH0030.JPG
これらも頼むと高いんですよね!出張費だけで5千円とかして。。

管理は自分でしよう!と決めていたのに、住人からの声がないの
をいいことに、全くさぼってましたコツコツ大家ふらふら
1室空いたことで再度物件を見直したと所、これじゃ
「入居して貰わなくて結構だ!」と
言われている様な物件になってしまっていましたどんっ(衝撃)

ほんとに大反省でした。客付け会社さん、ごめんなさい。
だいぶよくなりましたので、今後とも客付け宜しくです。

というわけで結構、物件管理ってたいへんですよね。
人に任せるのもいいですけど、自分でやると、

悪い部分が早期発見出来るというメリットもあります。
何といってもコストが掛からないので、
利益を圧迫しませんし

皆さんはどうされてますか??




posted by コツコツ大家yam at 16:57| Comment(6) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
草、きれいさっぱりないですね。
砂利などいれるといいかも・・。
できれば、レンガを粉砕したようなものだとおしゃれなのですが・・。
地元のシルバー人材センターに依頼すると、時給800円くらいで、週に一度2時間とか、頼めますよ。
器用な方だと、掃除だけではなく、管理も手伝っていただけるのでは・・。
ぜひ、一度ご検討されるといいと思います。
Posted by キュリアス at 2005年12月13日 22:22
キュリアス様、
そうなんですよね。出来れば玉砂利にしたいのですが、やはりコスト結構かかりますよね。パネルを敷くのもいいですよね。
草刈程度なら人材センターもいいのですが、中古物件所有の場合、物件の状態を常に見ておくことは重要だと思っています。
最近は空き部屋の掃除も自分でしているのですが、古いなりの故障箇所もよく解かるのです。
今回、トイレの水漏れも普通では気が付かないレベルでした。しかし、確実に漏れてはいたので、解からないうちに床を腐らせるところでした。
まあ、自分でやるメリットも結構ありますよね。体が動くうちかな??
Posted by コツコツ大家yam at 2005年12月13日 23:26
そうそう、まず1回目は自分でやろうと。
あ、ペンキの話ね。

掃除はなんどもやら無いといけなそうだけど。
Posted by 小澤 at 2005年12月14日 20:15
小澤様、
そうですね。出来るだけ頑張ってやるつもりです。
ペンキはちょっと無理かもだなあ??

物件の話は次の記事にでも書きますね。
Posted by コツコツ大家yam at 2005年12月14日 22:51
壁紙の補修とかトイレの水漏れ補修とかの方法はどこで勉強したのですか?
Posted by 三代目大家マサ at 2005年12月16日 01:09
マサさん、
実はプロの真似っこです。一回見るとだいたい技は盗めますよね。(嫌がられますけど)あとはそれなりに自分で工夫して。。
区分マンションを売却する時に、必死に片付けて、ゴミ捨てして、水周りの清掃、壁紙や絨毯の補修、出来る限りの事をやって、キャピタルを得た経験がありまして。。
それからやらないと気が済まない感じになっちゃって。。。です。
Posted by コツコツ大家yam at 2005年12月16日 02:06
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