2007年11月30日

物件見学!

今日は、ルネス工法の新築物件を見学してきました。
この物件は、私の物件とは1駅電車お隣。

実は、私の物件を入居付け仲介してくれた不動産会社さん
から紹介を受けたオーナーさんが、ルネス物件を新築された
のです。

私の物件も建築会社さんの役にたった訳です。。わーい(嬉しい顔)

間取り1LDKの約35平米が、6戸振り分けのタイプ。
これだけあればかなり広く感じますね。
独りでは勿体無いです。

VFSH0067.JPG
VFSH0068.JPGVFSH0069.JPG
VFSH0070.JPGVFSH0071.JPG

この物件は明日も公開されているようです。
現地は、さいたま市中央区ですが、
お近くの方は覗いてみてはいかがでしょうか?
http://www.cpr-oh.co.jp/event.html#kengaku
図面などを頂けて参考になると思います。


このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 23:34| Comment(0) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月28日

事業者なのか?

風邪はだいぶ快復しました。。わーい(嬉しい顔)
ところが、満室経営中は不動産仕事も休業状態。ムード
お陰様で満室のまま年越しできそうです。

昨日は、毎月行っている会計事務所さんとの打合せ。
会計監査を1ヶ月づつしてもらっています。

最近は事前のPC打ち込みもだいぶ慣れてきました。手(チョキ)
借方・貸方の項目も結構学習してます。

今回は、法人の今後の展開をどうするのか?
についても話してきました。

本来、事業者としては事業拡大に向けて努力するのが本文!
というのが先生方の話。。

ですが、
私の場合、現状以上に拡大していく必要性があるのか??

個人所得と法人所得のバランスもまずまず巧くいっています。
更に法人で物件を買い増す必要があるのか??

まあ、考え方ひとつなのでしょうが、
今後も国内では、賃貸不動産事業が拡大することは皆無な
わけですから、この点は慎重に考えたいところです。

何しろ、日本国内での事業拡大は、どんな分野でも難しく
なりますよね。

個人事業家としても、外需で稼ぐことを考えていく時代に
なるのではないでしょうか?

難しい時代になりますねー。。

このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 23:49| Comment(0) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月22日

年末調整説明会に。

社会保険に続き、今度は税務署主催の年末調整説明会にダッシュ(走り出すさま)
今回は、個人向けではなく企業の人事部とかの人達が対象。

500人以上来ていたのではないでしょうか??
これも3日に分けて実施されている様なので、
凄い人数の人達が確認に来ているのですね。。

今年の変更点で最たるところは、、

所得税から住民税へ、地方への税源移譲に伴い、
住宅ローン控除の金額が減少してしまう人が出てくるので、
その不足分を住民税から控除出来る!!
という点ですね。。

これは、年初の段階でも問題視していたところ。
実現してよかったですね。

但し、逆に負担増になるのが、損害保険料の控除。
今年度分から地震保険のみが控除対象になりますね。
(これまで契約済みの長期損害保険料は満期まで控除可能)


それにしても、
個人で長年確定申告してきた私などは理解できますが、
一般的なサラリーマンの人達はこういった内容も全く理解
しないまま負担増を実感することとなるのでしょうね。。

自分で細かく所得税の計算根拠を確認することもないでしょう
から。

会社で全部やってくれるのだから、手取りが幾らなのかが
最も感心の高いところなのでしょう。


今回初めて、税務署主催の会に参加してみて解ったのですが、
法人の給与税務担当者は、税務署の出先機関みたいなもの。

本来、サラリーマンも全員自分で申告すればいいのに、
法人自体にそれをやって貰えれば税務署の業務は楽にひらめき
税金の取りこぼしも無い!という
税務署からしたら便利なシステム。

法人は、これ専用の社員を雇用しないといけないので負担増。

元来、税務関係が細かく複雑になっていて、
税理士さんをはじめ税無関係のスペシャリストが必要になって
いるのは、雇用増加の為。。exclamation&question

雇用機会を増やす為に、難しい税務形態になっているのです。

そう考えれば、この手の職業の方々は、
殆ど、公務員をいっても過言では無いですよね。


少子高齢化で、雇用人数が激減していくのだから、
内需にしか機能しないこういった職業は廃業できるようにして、
民間の外需産業にこういった優秀な人材を登用できる体制を
作っていく必要があるのではないでしょうか??

そろそろ、日本が世界で生き残れる策を本気で考えないと、
経済的な日本沈没も近いですからね。

ずっと、持論にしてますが、
「公務員の民間勤務促進」をかなり大胆に実行すること!!
これが、日本復活の第一歩だと考えています。

このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability

世界恐慌の兆しが出てきましたね。株安が止まりません。
あとはこれも予想していた中国バブル崩壊どんっ(衝撃)がいつか??
が焦点になってきました。。

こんな時ですが、連休は帰省しておりまーーす。。車(RV)
posted by コツコツ大家yam at 09:32| Comment(2) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月20日

マーケティング。

先日、話を頂いた土地の活用方法としては、
どんな建物企画が妥当か?を判断するために
客付け会社さんをいくつか廻りましたダッシュ(走り出すさま)

やはり、実際に客付けしてくれる営業マンから話を聞く
のが一番!!

今回は、さいたまの大宮エリアになります。

結果、解ったのは、、、


単身者の家賃希望額が激しく二極化exclamation

好調な大手企業の支店が開設され、法人契約できる場合、
1LDK(30u以上)なら10万円位迄OKとのこと。
しかしながら、これまでの一般的な20u前後の1Kでは
殆ど見込みが無く、最低25uしかも6万円台どんっ(衝撃)という
のが目安になるのだとか!?

8帖の居室と独立洗面台が必要!ということになりますね。
駅近5分の19uなら、徒歩20分でも25uを選ぶ傾向とか。


最近、都心部でも20u程度の1Kアパートでは建築審査が
下りないという話も聞きます耳

地方自治体としても、ちゃーんと住める住宅じゃないとNG
だよ!ってことの様です。

また、
大宮以北圏はNGとのこと。需給バランスが崩れていると。
1K20uクラス新築が、5万円台でも空室があります。


んんんんーーーー、、

今回の土地は、まさに大宮20分圏。
(他の路線では駅徒歩5分圏内ではあります。)

やはり、面積としては25〜30u程度欲しいところ。
それなら戸当たり7万円台も余裕でOKかと。

但し、それでは、土地面積に対して賃料が足りない。。ふらふら
予想より表面利回りが1%以上下がるなあ。。どんっ(衝撃)
どうだろう???

ここ、変形地なので間取りが決まっちゃうんですよね。
ちょっと設計士さんに聞いてみよう。。


それにしても、
需給バランスの悪いエリアでは、益々工夫が必要になりますね。

新築ではルネス物件は差別化になるでしょうが、
中古であっても“広さ”があれば何とかなりそうですね。

中古物件探しの際は、頭に入れておいた方がよさそうです。

このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 20:57| Comment(0) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月16日

金融セミナーに。

体調は70%快復exclamation&question。まだ鼻がやられてます。
このまま花粉シーズンだと大変なことになるのですが・・・

私の場合、
1年でしっかり活動できる時期が限られているもので。。
春の花粉症〜真夏シーズンは全然駄目だし、、、ふらふら

唯一、この秋〜冬の始まりシーズン位しか全開の時期が無く、
まずいですねーー。。

というわけで、70%でもしっかり動いとこう!とダッシュ(走り出すさま)
午前中はTV証人喚問を見たりして、
午後は都内の不動産会社さんに表敬訪問。
気になる物件の購入方法秘策!!について話してきました。

私が店について数分後に、同じ物件について電話電話
問い合わせがあり、営業さんと3者で話す様な感じで
面白かったです。

ちょっと書けませんが、こういう買い方がベストじゃない?
ということで話は纏まりましたが、、
あの人買い付けいれるのかなあ??

そこまで気合を入れる物件家かどうかは??ですがね。


さて、
その後、久々にファンド関連のセミナーに電車ダッシュ(走り出すさま)

いつも、こちらのセミナーでは気持ちを新にすることが多い
のですが、今日もそうでした。。わーい(嬉しい顔)

海外から運用担当のマネージャーさんもいらっしゃり、
今年までの成績や来年の展望等をお聞きしました。

私が買って欲しいな、と思っていた地域のファンドも
しっかり入っていたので納得。。

ちなみに、どのファンドオブファンズも単体ファンドも
とんでもないパフォーマンスで今年を終了しそう手(チョキ)
(これも詳細書けませんが・・・)

やっぱり、来年は一気に増額しようかな!?と考えて
しまいました。。


そろそろ、来年の方針も決めないとなのですが、、
物件の話もあるので、どうしたものか??

残り1ヶ月で考えていこうひらめきと思っています。。


このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 01:59| Comment(0) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月15日

物件見ましたー!

風邪も回復傾向をみせている?ところで、
先週末からもらっていた物件情報を確認する為に現地にダッシュ(走り出すさま)

久々にしっかり外出したのでちょっと疲れましたね。
まだ不完全なのに調子に乗って随分歩いてしまいました。。くつ

今回の話は、
仲介でお世話になっている地元の不動産会社さんからの
未公開土地情報exclamation×2

本命の物件を見る前に、
周辺で売りに出ている気になる物件や偶然見つけた売り物件を
チェックしたりして歩き回りました。

VFSH0064w.JPG

VFSH0065.JPG

このエリアは、私の既存物件の1棟がある地域。
ただ、しっかり周辺を歩いて1軒1軒を見ていくと、
未知の所も多く、こんな場所にこれがあったのか!?
と新発見があったりして・・・。

結構、有意義でした。

さて、肝心の土地については、
未だ更地になっていないので、広さが実感できなかった
のですが、100坪超でそこそこの広さはありそう。

但し、間口は10m程度で変形地なので、使い勝手が悪い
雰囲気。

一戸建ての宅地化には難しい感じで、
アパート系しか使い方は無さそう。。

周囲の宅地状況を確認すると、、
やはり住宅街なので、建物が接近するのは否めない。

まあ、これらは、我々には好都合手(チョキ)
こういったちょっと訳ありな土地でないと、巧く安く仕入れ
られませんからね。

事前に、公図をFAXで頂いており、
大まかに建築ボリュームを想定していたので、
その想定を元に情報をくれた不動産会社さんを訪問しました。


先ずは、売主さんの状況確認から。。
やはり、数人で相続する為現金化したいらしいとのこと。
このパターンは多いですよね。

で、あれば、、
大幅値引きはありかな??

私の想定では、土地値を数千万円値引きし貰わないと
利回りが合わないのです。
売主さんが出している価格は、現状のほぼ土地値。

集合住宅を建設する為には、20%程度安くないと無理かな?
という感じ。

計算上は、そこまでいけば、表面10%の3階建てRCビル
建設可能かと。。ひらめき

駄目もとで、値引き交渉をお願いしておきました。

その後、
建設会社さんに現地下見と物件ボリュームの確認をお願いし、
客付けの仲介会社さんにも寄って、最近の傾向を調査。。

んんんーー、、
これ、纏まったら面白い物件にはなりそうなんだけどなあ。。

どうなりますか??
先ずは各所からの連絡を待つことにします。手(グー)
風邪ひいてる場合じゃないですね。。

このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 08:47| Comment(0) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年11月13日

やや快復しました。。

いやあ、参りましたね〜ふらふら
計五日間、寝込みました。。眠い(睡眠)

年々、風邪の快復も遅くなってるのかなあ??
飲み薬をいつものと変えたのも要因だったのかと。。

まだ、鼻にきてる感じなんですが、今日からはちょっと
動こうかな!?と思ってます。

世界同時株安も進行してて、日本は今年最安値更新どんっ(衝撃)
今日の中国〜インド・欧州〜米国の流れがどうか?ですね。

為替も予想通りの急激な円高へ。
直近のドル安に留まらず、高金利通貨まで円高方向に動いた
のは興味深いですね。

7−9月期のGDP速報は、
米国も日本も予想を上回りましたが、、
第4四半期は消費の落ち込みから、下振れかと思われます。

更に、
2008年度は年初からかなり落ち込むことでしょうね。

米国は既に更なる利下げを折込み済みなので、
来年度消費が落ち込んだとしても、
株式市場は落ち着きを取り戻すとみられています。
何しろ、楽観主義。。。


そうなると、日本は???

日銀はこの状況下でも、、2月には利上げしよう!!
という姿勢でしょうが、次の利上げは日本市場には
致命傷に成りかねません。

米国消費の落ち込みは、日本の輸出産業全面に打撃を
与えることは明白ですね。

日本から新興国への輸出が好調といっても、
最終消費地は米国という金額が多い訳で・・。

日本の政府や金融監督者は、いい数値をより都合よく解釈
するので、金融政策を間違うんですねー。

諸外国の意見ばかり聞いていい顔しよう!とするから、
足元を見誤る。。

最近よく出てくる、企業の不始末謝罪と同じですよね。
日本政府の縮図が、日本企業の“生き様”に映される訳で。。
当たり前の構図です。

日本は本気で、経済をどういうベクトルに向けるのかexclamation&question
を決めないと将来は無いでしょうね。。バッド(下向き矢印)


ちなみに、
米国の次のターゲットは、南米ですね。
ペルーとかコロンビアとか・・・。
資源開発、バイオ、ITに資金流入するはずです。
自由貿易協定も進むでしょう。。

もう、アフガンの給油とかどうでもいいんですよ。ほんとは。
民主党政権になることだし、
米国も、もう止めたい訳だし、
日本が引き上げてくれれば言い訳にもなると・・。

首相訪米で何か変化が出るのでしょうかね??

このブログのTOPへ⇒
「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability
posted by コツコツ大家yam at 11:45| Comment(0) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
コツコツ大家のアザーブログRSSリーダー
アザーブログのRSSリーダーを導入しました。新着記事をご確認下さいませ!
-

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。


×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。