2007年06月30日

やはり肉体労働も。。

今週もいろいろいろいろあって、、、
なかなかブログに書けませんでしたが。ふらふら


そうと言いつつ、


主たるは、FXのポジション作りで終わった感もありますが・・・。
今回は水曜日の下げでクロス円を中心に結構仕込みました。
ちょっと長めに持つつもりです。

現在、5社の取引口座を使い分けて運用中なのですが、
塩漬け口座もあり概ね3社を動かしている感じです。

取引条件がそれぞれ違うので、、

手数料、
スプレッド、
レバレッジ、
ロスカットルール、
スワップの含み益化、
含み益での建玉可、



取引条件とその時点で取引したい内容を鑑みて
取引会社を決めています。

でも、ちょっと身体が鈍って逆に疲れますね。。。
アメリカ時間に合わせているのもちょっと辛くなってきたし。


そんな中、
新築で空室になっている部屋を掃除に行ってきました。

新築4ヶ月なので殆ど汚れていない様に見えましたが、
やはり、使っていれば細かいところに汚れはあるもの。。

4時間程かけて細部を修繕し、キレイに仕上げたところ、

07-06-23_13-30~00.jpg07-06-23_13-30~01.jpg

07-06-23_13-27.jpg07-06-23_13-29.jpg

本日無事契約が終了。来月2日から新入居となりました。手(チョキ)
賃料はそのまま。

結果、実質空室期間は7日で済みました。よかった。。
取り敢えず一安心です。(再度全戸満室exclamation×2

事前に各社に資料を廻しておいたのがよかったです。
法人契約でした。


これで暫くは大丈夫かなあ??

今年の夏は暑そうだし、引越しもキツイでしょうから、
退去しない方がいいですよーー!!
(心の叫び。)

そういえば草刈りも依頼されてるんだっけ。。
やっぱり肉体労働も必要ですかねexclamation&question


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2007年06月22日

地方税!?

今週は、いつもの掃除と毎月の会計監査にダッシュ(走り出すさま)
法人の会計処理は、毎月自分でパソコンに打ち込み、
それを会計士の先生に毎月見て頂いています。

7月に一旦、二期目の決算をしてしまう予定なので、
きっちりやらないとなのです。。

さて、ぴろやんさんから地方税の話があったので、
関連して・・・・・。。


昨年度は、私の場合、
法人は勿論大赤字exclamation×2どんっ(衝撃)
新築が出来上がっていませんでしたから、所得も微々たる
金額で。。

個人の方は、控除をたっぷり使わせて頂き所得税はゼロに手(チョキ)
但し、住宅ローン控除もたっぷりあったので、
住民税となると、課税されてしまいます。。ふらふら


今年から、地方への税源移譲ということで、
税率は所得に関係なく一律10%に。

その代わりに、所得税は6段階に細分化されましたね。


もともと、どういう理由か知りませんが、、
所得税に反映される人的控除の金額と、
地方税に反映される人的控除の金額には差がありますよね。

地方税の方が控除額が低く設定されています。
よって、課税所得が多くなってしまうと・・・???

これ、何か屁理屈しか理由は無さそうですが。。。


因みに、この金額差については、
今回は調整措置が施されている様です。(ちょっとの金額)


さて、
地方税の通知が来てちょっと気が付きました。。
今回の税源移譲で損する人が出てくるexclamation×2と。

こういうパターンの人は結構いるんじゃないかな???


年収が350万円。
控除が諸々あって、、課税所得は195万円

この人は、これまでの税率なら、
所得税は最低税率10%195,000円
地方税は5%97,500円
合計292,500円です。

更に、この人が、
2000万円を超える住宅を取得していたとすると、、
10%の住宅ローン控除があったはず。。
その金額は20万円

この金額は、税額から直接引かれますから、
この人の所得税は19.5万円−20万円=マイナスでゼロ
になっていたはず。

勿論、地方税の97,500円は納税義務があります。


ところが、、、


今年からは、
所得税は、新たな最低税率5%なので97,500円
但し、地方税は一律10%195,000円
合計292,500円で変わりません。。


ここに、住宅ローン控除の20万円を加えてみると・・・・・


所得税の97,500円−20万円=マイナスでゼロ

しかしながら、地方税は195,000円exclamation×2どんっ(衝撃)

何と、税率そのまま、倍になってる。。。???



あーーらら。。



私の場合、税源移譲でも
税率が変わらなかったので、問題無かった訳ですが、、

もし、こういったパターンの人がいたら解ってるかなあ??



因みに、
来年度ではこの部分は改善される方向の様です。
地方税にも、住宅ローン控除を反映させる方向だと。。
ほんとかなあ???
(だったら、今までは何だったの?とも思うし・・・)

黙ってると、年金問題の様に何でもいいようにされちゃうexclamation×2
国が自ら詐欺をするパンチ
かなり酷い国なんですよ。日本という国は。
皆さん、再認識しましょうねexclamation


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2007年06月16日

どうなんでしょう?

今週も、水曜・木曜と物件の掃除にダッシュ(走り出すさま)
かなり暑く晴れなってきたので、外構部を掃くだけでも疲れます。
内廊下は、もっと厄介ですし。。

今年の夏はかなり暑い様なので、ほどほどにしないとだなあ。

物件の話がとんと来ないなあ!と思っていたら、
ちょっとだけ地方の物件紹介がきてました。

北関東なので、都心までは1時間半位電車でしょうか?
私の主要エリアではないので、話半分で聞いてたのですが、
(実家にはかなり近いのですが・・・)

なるほど、

この辺りまでいけば15%物件も登場かexclamation&question
という感じでした。

築浅だし、工業地帯で需要はありそうでしたが、、、

この辺りって土地値ほとんどゼロに近い位じゃない??
って感じ。。
100坪単位じゃないと値が付かない様な地域じゃあ
ないでしょうか?。。

こういう地域に、都心部とそう変わらない様な1Kとか
造ってもどうなんだろう?
と単純に疑問が浮かびました。。

部屋の面積は、私の埼玉新築ビルとほぼ変わらず。
(6〜7坪程度)
しかしながら、90年代にありがちだった木造アパート家

家賃は丁度半分くらいでした。

土地や建物のコストを考えたらちょっと割高じゃん???
と思ったのですが、
90%稼動しているそうです。

どこにでもそこそこ借り手はいるのだな!と。


改めて思いましたが、やっぱりなかなか手を出す気には
なれず・・・・・。。。

なんでしょうねー。
食わず嫌いなんでしょうか??


*ちなみに、私は茨城県の出身ですが、
 納豆は決して食べられません。。


自分で管理したい意識が強すぎるのかも知れませんが、
折角買った物件を人任せにするのはどうも嫌なんですよねー。

困ったものです。。


それにしても、
さいたまでも物件価格がかなり上がってきています。
収益物件でも殆ど買えそうなものはないですねー。

一般の住宅も上げてます。
ただ、それでも結構売れている様です。

一戸建てが欲しい人は、都心から流れている様ですね。
また、地方から上ってきてさいたま辺りで落ち着く、
というパターンもある様です。

賃貸は、働き場所が無ければ需要が伸びませんから、
そこそこの様ですが。


さて、
失業率が改善されているといっても、
低所得層が増えているだけ。。

安い労働コストで収益を上げようとする大企業の思惑に
まんまとはまっている構図。

所得は伸び悩み、税金や社会保障負担は増える一方。

国は相変わらずの悪巧みばかり。

見せかけだけの景気拡大なんて、
どんな意味があるのでしょうかねえ???


そんな内情は知ってか知らずか、、
イベントが終わった為替相場は、
予想通りの米ドル負け&更なる日本円負け状況に拍車が。

今週は、物件掃除で休んでたもので、
儲かりませんでした。。。残念。ふらふら


それにしても、言霊が通じましたねえ。

そこでもうひとつ。


7月の選挙で政権交代・自民壊滅exclamation×2どんっ(衝撃)
どうでしょう??


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2007年06月12日

為替の決定要因は何?

実は、為替のセミナーひらめきにもよく行ってます。
FX取り扱い会社主催ものなど。。

結構有名なアナリストの人とか講演に来るんですよね!

今月も最初の週末に行って来てました。


一番聞きたかったところは、
6月以降のアメリカ経済・市場の動向exclamation&question
著名人はどんな見解なのかな???と。

2ヶ月位前は、
景気後退気配・金利下げ方向!と語っていた本国のアナリスト
が結構いたはずだったのですが、

このところは、
要人の強気発言も続き、一転景気上昇インフレ懸念で利上げか!?
という方向が出てきて・・・・・、、、


タイミングがそうだった為か??
セミナー講師の皆さんは、いずれも強気見通し発言exclamation

●人口も増加傾向で3億人を目指す方向だろう!。
(移民が更に増える)
●住宅の余剰担保で借り入れして活発な消費をする国民性、
 中古住宅価格が上昇しているうちは消費は上向き!。
(その住宅価格は堅調に上昇中)
●サブプライムローンの影響は限定的。
●M&Aが活発で安定的な株高。
●中国株のクラッシュ懸念も学習済み。

といった裏付けの様だった。。


逆に、
懸念材料として「株式バブル」では?という思いから、
幾つか質問してみた。

○米証券取引委員会の手続改定で、先週から外資企業の
 上場廃止・撤退が容易になった事はダウ・ナスダックに
 影響しないか??
○ヘッジファンドが決算期を迎えて、利益確定売りが出て
 同じく株式市場に影響しないか??
○そのヘッジファンドの大型資金は、昨年同様コモディティ
 特に原油に向かい1バレル80$などという局面も考え
 られないか??

何れも、
上海発では無く、アメリカ発の世界同時株安どんっ(衝撃)は無いのかexclamation&question
というつもりで聞いてみたのですが・・・・、、、、。。。



皆さん、見解は同じでしたね。。???



そして、、、、、



先週1週間のアメリカ市場の下げ右斜め下。。
今日も若干下げて始まっているみたいですね。

今週も週末イベントが多いですからね。
様子見、弱気傾向でしょうか。。


まあ、先週からの動きは
全くの調整局面!!と見れないこともないようですが、、、
これからどうなりますかね???


年後半には、確かにアメリカ経済も上向くと思いますが、
アメリカ経済がよくなると、、
各国の輸出が進み、各国通貨の方が高くグッド(上向き矢印)なり、
総じて「ドル安独り負けどんっ(衝撃)」という公算も出て
来ますね。。
(ドル円だけは別格??)



いろんな考え方があるし、
ファンダメンタルズもテクニカルも大事でしょうが、、、

専門家の皆さんも総じて言っておられたのは、、



為替相場は、参加者の「どうなって欲しいかexclamation&question
という気持ちに動かされるものなのだexclamation×2と。。。

だから、掴みきれないのだと。。


そう考えると、負けても潔くなれます。。。わーい(嬉しい顔)


とりあえず、皆で「円安exclamation×2円安exclamation×2円安exclamation×2

久々に『言霊』はいかがでしょう!!!???


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2007年06月09日

休むと為替。。。

ちょっと、休み過ぎですよねーー。。
すみません。。。。ふらふら

確かに、不動産の方はかなり暇しちゃってて、、
毎日晴れ暑いし・・・・・。。。
なーんかゴロゴロしちゃいますよねー。。


こうなると、、
どうしても為替に目が行きがちになり、、、

なーんかアメリカ時間に合わせてトレードしちゃったりして、
昼夜逆転して疲れが残りムード。。

ブログもおさぼり状態exclamation&questionどんっ(衝撃)というのが。。。

まずい傾向ですよね。ちょっと麻薬っぽいです。爆弾


FXでは、現在数社と取引していますが、
先週からまた新たな会社さんに申込していました。

新しい画面だと面白くてついついトレードしちゃいまして、、
今週も正味3日間で30回以上約定したのでは???

先週はどの通貨もかなりの値動きがあったので、
かなり激しい損益状況でしたねー。。

一時は500万円迄口座清算価値が高まりましたが、、グッド(上向き矢印)

あっという間にロスカットexclamation×2どんっ(衝撃)


結局100万円程の利益で確定して手仕舞いにしました。わーい(嬉しい顔)

1週間の作業、3日間のトレードでしたから、
まあまあの成果ですかね。。


途中、発注単位を間違えて1桁多く打ってしまい、
あっという間のロスカットexclamationなんていう場面もあり、
それはそれは散々でしたが、、、。。

30回のトレードは15勝15敗だった感じです。
なかなか勝ちきれないプロ野球の投手野球みたいでして・・・。


まあ、
これもよし!として、30万円は税金用に。
残りは、別の会社さんの口座に追加して証拠金にします。手(チョキ)

そちらでは、現在もスワップ狙いで優秀な成績なので。。


されど、FX取引。。。
こんな博打みたいな投機っぽい投資は、
人にはお勧めできませんねー。ふらふら

まあ、
不動産投資ビルもそういう感じありますけどね。。。


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ブログの方もなるべくペース上げて行きます。
今後とも宜しくどうぞ!!
posted by コツコツ大家yam at 15:10| Comment(3) |   日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月03日

敷金清算。

お休みが長くてすみません。。。ふらふら

あまりにネタが無い!ので、
セミナー本に行ってきました。ダッシュ(走り出すさま)わーい(嬉しい顔)

今回、退去もあるということで、
敷金清算に関するお話。。。

東京ルールと言われる厄介な代物が世に出回ったせいで、
最近は誰でも「敷金とは無条件に返金されるもの」、という
これまた不条理な認識が出来てしまい・・・・・

尚且つ返金を拒んだ場合、少額訴訟なる訴えを起こし
易い環境も整ってきたと。。。。

訴える為の専門業者も存在するのだとか。

判例がある為、訴えれば必ず勝利できるので、
簡単な書式を使って繰り返すだけで、ボロ儲けだそうです。。


結論としては、
「敷金は全額返還するべき」という内容は変わらない。
クリーニング代も認められない。
訴えられたら最後、従うしかありませんよ!と。


よって、なるべく訴えられない様に、
入居契約時から予防線を張っておきましょうexclamation×2
ということ。。

主たるところでは、、、
『原状回復に関する覚書を細かく交わしておきましょう!
 現状写真も添えて!』
ということでしょうか??


細かい書面上のテクニック等も紹介されていましたが、
私の場合、自分が賃借人だった時からなされていたなあ!?
という内容ばかりでした。

自分が借りていた時にされたことの中で、
応用できる事は、自分が大家になってから拝借しています。

やはり、双方の立場を数多くこなしてきたのは
いい勉強になっていたなあ!と自画自賛。。exclamation&question

んんんーーー。
それにしても、
最近はインパクトのあるセミナーが無くなってきましたねえ。

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