2007年04月27日

電子申告。

先日、法人での「電子申告・納税に係る識別番号通知」が
郵送されてきました。

法人の会計は、TKCのソフトをレンタルして
自分で打ち込みすることになっています。

GW中は、2月以降分を細かく打ち込んで行く作業に
没頭しないとなりません。。がく〜(落胆した顔)

特に面倒そうなのは、新築に入居された方々の敷金・礼金
の動きや仲介料の支払い、保証料の支払い等・・・、、

お金の出入りが細かくて量が多いので、今から憂鬱ですふらふら

通帳の入出金に合わせていかなければならず、
法人から個人への貸付金をどう処理するか?も問題点exclamation&question

そういえば、
ガス会社さんからも「ご紹介料」という名目の入金があり、
経営的にはかなり助かる金額だったのですが、
これも一時売上入金!?として計上なのでしょうねえ。。

数年後の故障交換時への備えとする預かり金!?的扱い
じゃ駄目なのかなあ??

保証会社さんからのキックバックは純粋売り上げだろうし。

結構、細かい点で入出金があるものです。。


頑張って入力しなきゃexclamation×2


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ということで、、
連休中は帰省の為、普段の活動はお休みしまーーす。。
posted by コツコツ大家yam at 12:11| Comment(0) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年04月25日

お手紙day

足の状態もまずまずになったので、
今日はビル物件掃除にお出掛け・・・ダッシュ(走り出すさま)
水曜日なので、不動産関連各社はみんなお休みどんっ(衝撃)だし。

昨日までに、各戸宛のお手紙メールも作成済み。
今月は連休前で27日金曜が月末最終平日に当たるので
振込みを忘れちゃう人もいるだろうと・・。
また、自動引落しの人も入金忘れちゃうとか・・。

新築の人もいるし、中古に新入居の人もいるので。。
一人づつのお手紙、50通以上はちょっとキツイですね。

水曜日は、共用部のお掃除曜日なんですが、、
今日は2棟やってきました。疲れたー。
お手紙も投函して完了!!

実は、
うち1棟には、私の趣味の部屋が確保されていまして、

といっても、

リフォームや掃除の準備室なんですが、、。

この部屋を拠点にして、各棟の空室を廻るのです。
このところ8部屋連続だったので、この部屋での作業は
全く出来ず、もはやゴミ倉庫と化していました。がく〜(落胆した顔)

タンボールや、とりあえず持って帰ってきたゴミとか・・、
今日はこの部屋も若干整理して、、

07-04-25_14-47.jpg
と、あんまり片付きませんでした。。ふらふら

ここには、
200Vのエアコンとか洗面台とかキッチンとか
電灯設備やトイレの便座などなど・・・
お宝が眠って眠い(睡眠)おります。。

ある程度、各部屋のリフォームに目処がついたら、
この部屋自体も賃貸できる様にしたいなあ!と
考えています。
いつの日になることやら???ですが。。。

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手紙の内容が理解されなかったみたいで、
今、入居者さんから電話電話がきちゃいました。。。
そんなに文章変だったかなあ???
posted by コツコツ大家yam at 21:20| Comment(5) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年04月23日

土地を見る!?

週末も土地を見て廻りました。
新築できる可能性はあるか?どうか?

先般、どうかな?と思っていた土地はなかなかでした。。
駅にも徒歩5分圏内でしたし、
スーパーやコンビニコンビニも徒歩圏。。
先回の新築物件と殆ど変わらない環境条件、
また、土地の大きさも同様にありました。
価格は周辺相場の80%程度。

建築会社さんでは、即効で公図をとってきてくれたり
したのですが、、、

如何せん、完全な旗竿地。。位置情報

接道自体は狭くても、方法を考えれば集合住宅建築は可能。
但し、、
RC造でいく場合、機械が入らないexclamation×2どんっ(衝撃)とのこと。
それじゃあ、
どんな企画にしても難しいじゃないかーー。。ふらふら

また、接道も問題で容積は小さくならざるを得ない。。
そうなると、収益率は一気に落ちるバッド(下向き矢印)。。。

ここは、小さめの集合物件でもOK!という買主以外は
購入できないと思われました。
路線価もちょっと低いので、価格が安くても融資は結構
難しいと思われますので。。


ということで、
いちよ、キープはしながら次の物件も当たろうと・・・。

@先ずは、やはり周辺相場に比べかなり安い旗竿地。
古屋付き土地。
07-04-20_14-04.jpg
ここは間口が更に狭く、2世帯住宅以上は難しそう。

A次に、この近く徒歩でいけるやはり古屋付き土地。
07-04-20_13-54.jpg
ここは、接道も長く前道路は幅8m。
しかし、それなりの価格。。
もし購入しても直ぐには建築できない条件がある様で、
どうしたものか??という感じ。

B次は、隣駅から徒歩10分のやはり古屋付き土地。
07-04-20_16-31.jpg
この近辺では、集合住宅が少なく一戸建てばかり。
もし、建築するとなるとちょっともめ事になりそう。
価格も決して安くはない。
これならAの方がいいかな??

C最後に同じ駅から徒歩4分の更地。
07-04-20_16-46.jpg
こちらも旗竿地。間口は3m。
奥側には市道2mに全面接道しており、セットバックすれば、
集合住宅はOKそう。
只、日照が少ない。周りにマンションが数棟建っている。
価格はかなり割安だが、集合住宅としての価値が出せる
だろうか??


という感じで、
どれも、これぞexclamationというものには欠けました。。
Aで価格交渉する!というのが妥当な選択かな?
とは思いましたが、どうしようかな??

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あまりに歩き過ぎて、また左足の捻挫が発症がく〜(落胆した顔)
しばらくは安静にします。。。
posted by コツコツ大家yam at 22:12| Comment(2) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年04月19日

管理のお仕事!?

昨日で空室の清掃はひと段落。わーい(嬉しい顔)

昨日・今日と建物総合管理のお仕事を・・・。

ひとつは、
物件の屋上にCS用のアンテナを設置したい!
という入居者さんのご要望にお答えすることに。。

07-04-19_10-40.jpg
この集合アンテナの根元にパラボラをひとつ設置すること
にしました。
この入居者さんは特別なのですが、CSの放送局に勤務
されているとのことで、アンテナさえあれば無料で視聴
できるのだそうです。

今回は特別な対応ということで、許可することにしました。
(基本的には入居者個人でのアンテナ設置は否許可)
いちよ、覚書メモも交わしましたので大丈夫でしょう。。


次に、
先日1K部屋に入居された方から、シャワーが水漏れする
とのことで、日程を合わせて修理に向かいました。

07-04-19_16-01.jpg
ホースを全面取替え。2680円程のコストでしたが、
簡単に交換完了。
この部屋で指摘があったので、その後の空室では事前に
修繕対応することが出来たので、よかったです。


この他には、
別物件にて階段など共用部の清掃を!

07-04-20_16-23.jpg07-04-20_16-24.jpg
ずっと気になっていたので、出来てよかった。。
かなり錆も出てきているので、大修繕も考えないといけないかな?
という感じ。
いやあ、、
維持にもコストばっかりかかりますねーー。。ふらふら


こんな感じで、
空室の掃除が終わっても、共用部の掃除や片付け・・・
いくらでもやる事がありますねえ。。

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今日も、幾つか土地を見てきました。。目
これぞ!というのがなかなかねえ。。。
posted by コツコツ大家yam at 23:59| Comment(2) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年04月18日

既存中古物件では、

今週は天気がよくないですね雨曇り
そんな中でも、今シーズン最後の空室を掃除にダッシュ(走り出すさま)

1Kなので、殆ど1日で終わりました。
明日、仕上げのワックスがけ等してくる予定です。
週末入居が決まっているのですが、間に合いそうです手(チョキ)

とりあえずの仕上がりはこんな感じ。
07-04-05_18-00.jpg

今回、このタイプの部屋だけでも5部屋作業しました。
独り暮らしは出入りも激しいですね。


ただ、今回巧く申込みを取り付けられたのは、、
ある意味、一気に空室になったことも幸いしました。

一部屋仕上げてぴかぴか(新しい)おいて、
内見してもらう部屋、要するにモデルルーム的に使いました。

皆さん内見の日にちは近くても、
入居したい日程は結構バラバラだったりします。

一番先に申込した人が、
実は入居は2ヵ月後でよかったりして。。exclamation&question

そこで、
「来月なら●号室が空きますよ。未だ入居中で見られません
 が、こちらの部屋と同じ内装ですからそちらではどうです
 か?」
と、薦めてもらう様にしていました。

退去日程に合わせてモデルルームを切り替えていって、
新入居までの空室期間を短くコントロールするexclamation×2
という策も講じることが出来ました。

かなり忙しく、掃除も疲れましたが、
コスト削減にもなりましたし、
なかなか巧くいったと思います。。

8部屋合計で、プロに依頼したリフォームは約12万円
設備投資は、合計約30万円。。
家賃アップの部屋もありましたが、
大幅ダウンした部屋もあって、合計では月2万円近い
収入減でした。。どんっ(衝撃)

やはり、中古物件の現実は厳しいですねーーふらふら。。
まあ、埋まっただけでもよしexclamationとしなければ
ならないのでしょうね。。
空けておくよりはましexclamation&questionということで。。。

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中古で収入は減少。金利上昇でコストは増加。
よって収益が悪化!!
やっぱり、再度新築企画しないとかなーー??
posted by コツコツ大家yam at 23:49| Comment(3) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年04月15日

家賃に消費税導入??

掃除に勤しんでいる間に、ある大手入居付け会社さんから
話を聞きました。。耳

来年度の税制改正大綱に出るらしいのですが、、、

これまで非課税扱いだった居住用家賃にも課税しよう!
いう動きが。。。


現状を考えると、5%分を上乗せして入居者に強いるのは
ちょっと難しいのかと・・・、、

となると、家賃自体を値下げして消費税分は大家負担として
利益を削ることになるのかもうやだ〜(悲しい顔)??


そこで、この動きに反対する為に、
社団法人全国賃貸住宅経営協会、通称「全住協」に加盟して
応援して欲しいとのことでした。。

笑っちゃうのが、
議員さんでも兼業大家という人も多いもので、、
「賃貸住宅対策議員連盟」なる組織もあり、
「全住協」と連携して、この動きに待った!をかけようと
しているとも。。

ちなみに、自民党議員中心で構成されている組織らしく、
立派な方々の名前が列挙されてました。


消費税といえば、、
大家の立場では、建物のコストに掛かる消費税の還付が
盛んになってます。
この動きに歯止めをかけたいという動きもありますね。。

家賃が課税売り上げになるのなら、
最終消費者はハッキリと入居者!ということになります。
そうなると、消費税還付は堂々できると思うのですがね。。

まあ、どっちかでは税金とりたいexclamationということなん
でしょうかね。。。


大家の立場としては、
家賃に消費税が導入されたとしても、
非課税業者であれば納税の義務が無い!ので、
(町の商店が非課税業者なのと同様。)

大規模大家さんとの競合上は、有利に働く可能性もあります
よね。。

「この物件は非課税物件ですよ!」なんてセールストークが
流行ってたりして・・・・。。


皆さんはこの話題どうお考えでしょうか???


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といいつつ、ちょっと帰省してきますので、
火曜日以降またアップしますね。。。
posted by コツコツ大家yam at 00:00| Comment(3) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年04月14日

また1部屋終了!

今週はずっと、この部屋に通ってしまいました。ダッシュ(走り出すさま)
44uの大型1LDKだったので、ちょっと苦労しました。がく〜(落胆した顔)

結局、リフォーム外注はゼロexclamation×2どんっ(衝撃)
今回も掃除と設備追加費のみで終了しました。
昨日は9:30PM迄かかってしましました。。。もうやだ〜(悲しい顔)

ちょっと前に書きましたが、
退去確認⇒翌日軽く自分で掃除⇒翌日内見で申込exclamation&question
という、あっと驚く展開だった部屋です。

ワックスもかけてキレイでーーす。。exclamation×2
スポット照明をベランダに向けて窓側に設置しました。
07-04-13_21-29.jpg
玄関側からリビングダイニング約14畳を望むと。
奥にもう一部屋6畳の居室があります。

07-04-13_21-30~00.jpg
逆側から玄関とキッチン方向を見る。
右が浴室とトイレのドアです。

その水廻りも頑張りました!!手(グー)

07-04-09_11-03.jpg
初めて、CFの張替えに挑戦しました。。exclamation

07-04-09_12-08.jpg
結構キレイに出来ましたよ。


07-04-11_17-11.jpg

07-04-11_17-10.jpg
お風呂とトイレは、今回自分で完璧に出来ました。手(チョキ)
先回の1Kとは違って、もともと、そんなには
汚れてなかったんですけどね。。。


07-04-10_14-01~00.jpg
それから、サッシの木枠がボロボロだったので、
カーテンレールの位置をちょっと上げて壁に取り付けました。
丁度180センチの高さに!。
これなら市販のカーテンもOKと。
木枠は、補修パテで固めて乾燥させてから塗装しました。

こういった補修内容は、退去時負担として入居者さんに
支払って貰う様に、不動産会社さんに資料提出します。

退去の立会いの時には、担当者も見逃していることが多い
ですからね。ちっ(怒った顔)
写真を貼り付けて資料を作成しておきます。
この部分には幾ら請求して下さい!という注意書きも
添えます。


結果、今回新規導入した設備は、
エアコン1台とモニターフォンとスポット照明と換気扇。
合計で6万円程度ですね。

ちなみに、今回は家賃据え置きで募集しました。
空室がかなり出ていたので、ちょっと弱気だったかな??

何しろ、入居が決まってからの作業は気が楽ですね。。
困難もありましたが、楽しんで出来ました。

不具合も見つかって、ちょっと指を負傷したりしましたが、
入居者さんがケガしてからじゃ遅いですからね!。
よし!としましょう。。

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来週は最後の1K部屋の掃除に行って来ます。ダッシュ(走り出すさま)
ここは楽勝でーーす。
posted by コツコツ大家yam at 15:36| Comment(2) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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