2007年03月31日

女性社長との会話。

ちょっと続きめいた記事で・・・・、、、

不動産に関しては、
いつも、業界また人生の先輩方々と多くお付き合いさせて
頂いているもので、本当に為になるお話を沢山頂けます。

特に、
不動産賃貸業を主軸に置いてからは、更にそういった機会
が増えた様に思えます。

先日も、
埼玉方面で土地を紹介してくれている不動産会社さんの
女性社長と話をしてきました・・・。。

勿論、
主題は、、、次の物件構想について、でした。

中古物件は直ぐにキャッシュフローが獲得できて好都合
な点もありますが、一度、新築の醍醐味を味わってしまうと、
どうも???

自分自身の中で、今後も新築以外には考えられなくなって
きてはいました。

ただ、中古であっても、
自分の既存物件家は、やはりカワイイもの。。。揺れるハート

どうしても欲しくて購入したのは事実。
当然、利回りや建物の状況も鑑みて購入を決めた訳ですが、
それ以上に、この建物を所有したいexclamation×2
という意識が、大きく働いたのも事実なのです。

それは、かなり感覚的なこと!?。



そういった私の感覚を見抜かれた様で、
その女性社長さんからは・・・・、、、


「yamさん、物件には執着しない方がいいですよ!」


と。


更に、



「不動産というは、それ自体は不動でも、周辺環境が変貌
していくのだから、実は日々動いているんですよ!」



とも。。


要するに、
不動産の価値は日々変わっていくのだと。。
勿論、建物は年々朽ちていくし、周囲は進化していくし。


また、賃貸物件については、
「入居者のパイはそんなに変わらないでしょう!。
 すると、より新しい物に移動して行く様になりますよ!」

という見解が。。


よって、
今の私の方向性は間違っていないでしょう!とのことでした。


ある意味では、、
私に物件を買って欲しいから、そういった話になったとも
考えられますが、それでも自分で納得できたのはよかった
と思っています。


これまでも、幾つか物件を売却してきましたが、
少なからず寂しい気持ちがしたのは事実です。。

でも、そうしなかったら、次の物件購入が難しかったと
いうのも事実。。

現状があるのも、その過程があったからこそ。。


今後も、
こういった売却と購入の繰り返しになるのかと思います。
(もともと大資産家じゃないものですので・・・。。)

産みと育ての苦しみを味わった、
かわいいかわいい新築物件ビルでさえ、
いつの日かは手放すことになるかも知れません。。

理解はしていたつもりなのですが、、
賃貸不動産業とはそういったものなのかなexclamation&question
と改めて考え直した話でした。。

人生の大先輩でもあられる女性社長さん、、。。
今後とも宜しくお願い致します。わーい(嬉しい顔)

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posted by コツコツ大家yam at 21:50| Comment(0) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月29日

これから!の方に。。

先日の記事にコメントを頂きました。。
YUTAMAKIさん、ありがとうございました。手(パー)

折角なので、
コメントの返信として、記事にさせて頂きますね。
先ずもって、、
宜しければ、コメントをご確認下さいませ。。

不動産投資をこれから始められるとのことで・・・、、

ご回答として、
私の勝手な見解でお話させて頂きますね。。
ちなみに私の場合、関東以外は地方都市でも範囲外なので、
何とも言い辛いのですが・・・、、、

薦めるとすれば、こういった物件はとてもよいのでしょうね。。
(出来れば自宅に近いに越したことはないでしょうが。)
今、始め出している人のトレンドな感じですね。

高利回りなのがよいですね。
ただ、その利回りがご自身の経営能力でどの程度保てるのか?
は冷静に判断した方がよいと思います。
収入下落(空室&家賃下落)した場合、どこまでが
ロスカットボーダーなのか??は考えておいた方がよい!
ということですね。

考察すべき点の一番は、今後の入居状態ですよね。
収益不動産は「入居」があって、初めて収益を生む機械!?
なので、その点をどうマーケティングしておくのか?
は最も重要ですね。

それと、経費の関係。。
黙っていて満室経営など出来ません。
しかし、人に依頼すればそれだけコストは掛かります。
入居募集も物件管理もそうですね。
木造は朽ちるのも早いのでメンテナンスも掛かります。
税金との戦いもありますし・・・、、。

自分の収入状況・家庭環境等も鑑みて、
年々どれだけの金額を残したいのか?によって、
収益不動産戦略は違ってくるものと思います。


私は、見に行くのも大変な地方物件というのは敢えてパス
しているので、何とも言える立場では無いのですが、
概ね人に任せる!という戦略なら、この物件はありじゃないでしょうか。
繰り返しですが、
その場合は、どの程度の経営状況になっているのか?は、
ロジカルに判断しておいた方がよい
ですよ!。


私の場合、
不動産投資をしたい訳では無く、、大家業をやりたい!
ので、当然、物件管理はほぼ自分でしていますし、
入居者さんともお会いしています。
(素性は明かしてませんが。。)
募集の営業もします。
物件の企画開発も続けるでしょう。

建物自体が好きなのと、
ビル所有欲を満たす!というのも結構重要なテーマなので、
自分で管理しちゃうんです。。
よって、近場じゃないと難しいんです。


どうでしょう??
ご参考になりましたでしょうか?
今後とも宜しくお願い致します。

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posted by コツコツ大家yam at 01:31| Comment(6) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月28日

やはり土地を見る!

既存物件の清掃作業を引き続き・・・・
また、営業にも再度廻りました。。
あと一部屋頑張らないとです。

と、言いつつ。。

この2日で、土地を3箇所見てきました目exclamation&question
(最近は新築する方向で多く当たってますね。。)


先日、業者さんに即効で持っていかれた大きめの土地を
紹介してくれた不動産会社さん、
ここの社長さんが、2箇所。

自分でとった情報から1箇所。


前者は、70坪・100坪の古屋家付き土地。
そこそこの立地なのですが、
どちらも、何しろ近隣住居が近過ぎるexclamation×2どんっ(衝撃)
そして、大きなお宅が多い。

07-03-26_18-07.jpg

これって、やりづらいんですよねーー。
去年の新築で学んだのは、、
なるべく近隣を敵にまわさない事exclamation


その点、
後者の1件は、
100坪超えの土地で、北側にマンション、
南は戸建てですがやや低い。東側は竹林。
西側のみ、戸建てが隣接しているので注意かexclamation&question
という感じ。

取り敢えず、またルネスビルで出来るかどうか??
建築会社さんにお願いしてみました。。

またまた、土地自体の形状が悪いので、
利用方法は限定されるはず。。
自ずと、買える人・業者さんは限定さえるはずだと。。

但し、収益物件としても相当工夫が必要。。どんっ(衝撃)
何とかなると面白いのですがねーー???


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この土地、私の物件選定基準である、
コンビニと24時間スーパーが徒歩3分以内exclamation×2
には、ちょっと外れているのですがねーー。。。
スーパーは駅に直結していて徒歩5分でしたが・・・。

posted by コツコツ大家yam at 23:50| Comment(2) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月27日

春は休みたい・・・

このところ、ブログもお休み続きでした。。。ふらふら
ちょっと、疲れと花粉症もあって、、、眠い(睡眠)
困ったものです。
毎年、この時期は最も忙しいのに最もダルい。。。ムード

週末は実家に帰って休みながらも、、
ホームセンターや電気量販店へ、買い物ツアー敢行ダッシュ(走り出すさま)

既存物件では、まだ3部屋掃除が完了していないので、
4月中旬までは時間を見ながら頑張らねば手(グー)なのです。。

また、
3月末入居予定で申し込みがあった人が、
急遽キャンセルに・・・がく〜(落胆した顔)。。

これには参りました。。
1階の部屋で空室1Kの中では最も早く決まていたので、
ラッキーだと思っていたのですが、、、残念。

中国籍の大学生さんだったのですが、
どうも、ビザが更新出来ない為、一度帰国せざるを得ない
のだとか!!??

新しい大学に合格していたということだったのですが、
どうするんでしょうかねえ??

まあ、こんなこともよくあります。
ということで、気を取り直して残り一部屋の営業活動車(RV)
再開もしました。。


買い物ツアーでは、合計8店舗をぐるぐる廻り、

07-03-24_16-31.jpg
なんと、29800円の限定品エアコンをゲットexclamation×2したり、
モニターフォンやレール式の照明、
天井付けの照明、CF等いろいろ買い込みました。

07-03-13_13-48.jpg
地デジ対応テレビも購入。

明日から、また掃除とリフォームです。。
何とか、もう一部屋決めなくちゃexclamation×2どんっ(衝撃)


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もう月末。
家賃の確認というルーティンワークもしないと。。
銀行廻りも続くなあ。。。
posted by コツコツ大家yam at 22:45| Comment(0) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月19日

既存物件の入居付け!

3月に入ってからも、今年はかなり忙しくしてます。
というのも、、、

新築の入居付けを頑張っている間に、
既存物件では、8世帯も退去があったのです。。。ふらふら

よって、
新築の入居付け営業の合間に、
既存物件の掃除と入居付け営業も別途。。ダッシュ(走り出すさま)

かなり頑張ったと思います。。手(グー)


カビ部屋の上階にある「ヤニ部屋」。。
ここは、実質10日の空室で決まりましたexclamation
07-03-09_18-34.jpg
07-03-09_18-37.jpg
07-03-09_18-36.jpg
キレイにできてよかったexclamation×2

その隣室の1K。
ここも結構かかりました。。
07-02-27_18-36.jpg
キッチン側にスポットライトを設置。
モニター付きインターフォンも新設。

その後、この部屋の下の同タイプも退去になり・・・

全く同じ様にしてみました。
因みに、家賃は3000円差にしました。。

更に、その隣室も退去exclamation&questionどんっ(衝撃)ふらふら
この物件では、年末から6世帯が一気に退去したのです。


おいおい、退去の連鎖かーーー???


まあ、
この時期ですから、考えられないことでは無いのですが、
流石にこたえましたね。

身体の方も。。もうやだ〜(悲しい顔)


また、
別の既存物件でも、2世帯が退去になっていました。
どちらも2DKだったので、こちらも疲れましたねー。


しかしながら、、、


頑張ってみるものです。。わーい(嬉しい顔)


4月上旬入居も含め、
今日時点で全室入居予定になりましたexclamation×2。。

ほんと、よかったー。


実は、、、
一昨日退去立会い〜〜昨日清掃〜〜今日内見で申し込みexclamation&question

というビックリする様な展開の部屋もあり、、

何とか達成しました。

結構、清掃した次の日に申し込みが入ったexclamationという
事例もあって、あーー今日やっておいてよかったわーい(嬉しい顔)
と思う事が何度かありました。。


この間のスケジュールというのは、

日曜日は募集図面作り。
月曜日は既存物件の外部清掃。
火曜日・水曜日に入居付け営業活動。
木曜日・金曜日に内見用に空室の清掃。
土曜日は新築の清掃。そして、内見状況を待つ!
という感じでローテーションしてました。

図面廻しちゃってるから、キレイにしない訳にはいかない!
ということで。。。

この時期でしたから、
外注するのにも日程確保が一苦労でしたので、
独りで頑張りました。。手(チョキ)

まだ、修繕し足りない部屋もあるので、
明日からも各物件廻りをする予定です。
取り敢えずは、ひと段落かな。。ホッ・・・。。。

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でも更にやりたい様に手を加えちゃうと思いますがね。。
これが楽しいもので・・・。。
軽くこんな工夫もしてました。
⇒⇒収益物件あるある賃貸管理大事典!
posted by コツコツ大家yam at 00:28| Comment(8) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月14日

地方物件は?

週末、実家に帰って車(セダン)おりまして、
(といっても北関東で都心から90km圏です。)
ついでといっては何ですが、、

大手ハウスメーカーのアパート家現場を見てきました。

丁度チラシが入っていて、現場見学会があるとのこと
だったので、どんなものかと・・・、

実は、
実家の近くでも賃貸経営ができないものか?と
思案していたので、いろいろ聞いてみたかったのです。

営業の担当者の人が詳しく説明してくれました。


先ず、
都心部の不動産投資マネーがこのエリアにも流れて来て
いる!とのこと。

都心部では、物件が高騰して買えるものが無い!という
ことで、埼玉県から北関東にまで目を向けているのだと。

何しろ、土地価格が超安ですからね。
(坪3万円のエリアでも建ててる様です。)
建物価格が少々高くともOKということでしょう。

今回見た物件も、
駅からは、バスで15分以上。
車が無いと全く生活できない様な地域。

土地は500坪位。
2LDKと1LDKタイプの3棟物件が建っていましたが、
40%/80%の容積率なので、かなりゆったりした感じ。

駐車場は1戸当り3台までOKだそうです。
聞けば、夫婦で2台+来客用とのこと。
この辺では当たり前ですよ!と。

家賃は5〜6万円程度。

15坪の部屋が20戸としても、
月額120万円程の家賃収入。
1400万円程の年収入。

土地は坪3万円としても1500万円。
1部屋の建築価格は700万円程度とのことでしたので、
20戸では14000万円。
計15500万円。

表面利回りでも10%弱ですね。


どうなんでしょうexclamation&questionexclamation&question


素朴な疑問として、、
入居率ってどうなのか??と思いました。

取り敢えず、新築では問題無い様ですが、
10年以上安定経営出来るのか??

そこで、大手の家賃保障制度exclamation&questionなるものが出てくる
訳ですが、これも??

どうなんでしょうねえ??

出口を巧く迎えられるかどうか??


保障期間途中で売却したい!となった場合、
まず、購入者がいるのか?

仮に、期間満了後(20年後位?)入居者が確保できる
のか?
土地だけになったとしても、使い道があるのか?


地域性が解っているだけにちょっと怖いんですよねえ。
やはり、ある程度都心に近いエリアでないと心配かな?
と認識した感じでした。

いちよ、駅前の土地だ出たら紹介して貰える様に頼んで
おきましたが・・・。

やはり、私の場合都心30km圏がいいところかな?

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posted by コツコツ大家yam at 20:13| Comment(9) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月12日

新規案件構想2。

続きです・・・・・。

元付け業者さんへ出向いたところ、結構な社員数exclamation&question
聞けば、やはり収益物件を主に売買で商売をしているとの
こと。。

但し、
中古物件の売買が主であり、新築の開発などはしていない
ということでした。

今回、私が目を付けていた中古アパートの話を持ち出すと、

「この物件はどうしようか?と思って、明日売主さんとも
 再度協議することになっていたところなんですよー。」

という話。

私の構想を話したところ、

「なるほど、そういう考え方もありますよね。
 実は、更地にして一戸建て用の宅地として再販するか?
 と売主さんと相談しようとしていたところなんですよ。」

という返事。

但し、、

「実は、新に入居契約しちゃったみたいなんですよねー。
 1Kタイプに一人なんですがー。」

ということは、、


「全部で、8世帯入居ってことですかねー。」


んんんんんんーーーーーー、


こりゃあ中途半端だ。。
現状で半数は入居しているという事か!!!???

5世帯程度なら、何とか既存物件に振り分けたり、
近くの知り合いの不動産会社さんにお願い出来ると想定して
いたのですが、、、、、

なんて中途半端なことしてくれてるんでしょうねーー。

まあ、現大家さんにしてみれば、
先が不透明な分、現況で少しでも稼いじゃおう!
という気持ちも理解は出来るのですがねー。
出口戦略的として、適切な方法なのかどうか???

仮に、更地にして戸建て宅地とした場合、
今の売値の30%UP位では売れそうな立地なので、
単純にそういった戦略でもよかった筈。。

大家さんもいろいろな状況の人がいらっしゃいますから、
一概に“何がよい出口戦略なのか?”というのは語れない
とは思いますが・・・。。

あまり、考えてなかったexclamation×2どんっ(衝撃)というのが
正直なところなんじゃないでしょうか??


ということで、
再度、売主さんと協議してくれるみたいですが、
どうなりますことやらexclamation&questionexclamation&question

何しろ、
私の方は、こんな一石二鳥戦略を考えたりしています。

皆さんも、何かお知恵がありましたらご教示願います。

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posted by コツコツ大家yam at 07:00| Comment(3) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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