2007年02月27日

2月も終わりで、

週末から風邪でして・・・・・
かなり調子が悪かったのですが、昨夜薬を飲んで寝たらムード
まずまずに。。手(グー)

昨日は新築で初めてゴミ収集があり、朝から収集車を
待っていました。

午後は不動産屋さん廻り。

今日も、
既存物件の掃除と、結局ロスしたのは昨日の夜だけでした。

今日、空室1Kの一部屋が仕上がりました。
今回も設備投資のみで、自前クリーニングの上貸し出し
することにしました。

主な追加設備は、
スポット照明ひらめきとモニター目付きインターフォン。

07-02-27_18-36.jpg

計2万円です。

これで期待大だなexclamation&question
と思っていたら、、

お隣の2DK空室に申し込みがあった!!とのこと。。

あれ?? 今日、退去立会いじゃなかった???

これはラッキーexclamation×2

このペースで残りの空室も決まってくれるといいの
ですが・・・・・。

というわけで、
明日は、既存物件用に不動産屋さんを廻る予定です。。


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posted by コツコツ大家yam at 23:00| Comment(2) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月23日

新物件に出来るか?

昨日は、建築会社さんと打合せ。
納税関係の下準備についてでした。
その後、新築現場で外構部の詳細を再確認!。

物件裏口の南前のお宅から、
「外灯が眩しいのでどうにかして欲しい!」という
新たな要求もあり、改善案を模索。。ふらふら

まあ、外構全体はなかなかキレイに出来そうです。

主題は、
昨日来、提案の土地案件の企画について・・・・、、

結構な出物!ということで、
建築会社さんも前向きに考えて貰えそうです。。
話の中で、
但し、、、
今回は500平米を越える土地の大きさがあるので、
いわゆる開発行為にあたるので、煩わしい規制がかかる
ことが予想されるのだと。。。


んんんーーー、、、

面倒な事は避けたいなあ、、、


ならば、、、


2分割ではどうかexclamation&question


土地を二区画に分けて、2棟ビル家建設すると。。。

容積は使えなくなりそうですが、
ギリギリ180%位まで使えればなんとかなるかな???

その場合は、ひとりで両方は買えないので、
(ひとつの名義では、開発と見られるそう)
2名義で買わなければなりません。

その場合、先ずもって土地購入出来るのだろうか???
悩ましいなあ!!!???

取りあえず、
建築会社さんで企画を練って貰えそうです。
どんなプランになるのかな???

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週末、再度帰省のためお休み致します。。
posted by コツコツ大家yam at 10:53| Comment(0) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月21日

利上げありましたね!

利上げきましたね。またもやキャッシュフロー減少がふらふらどんっ(衝撃)


しょうがないので、物件買おう!かな??と。

一度、新築開発すると面白いもので、、

話が来るんですねー。。


3月までに決裁したいという業者さん持ちの土地やら、
中古収益物件やら・・・、

ひとつは、
千葉県の主要駅から徒歩5分。
築15年・中古RC・表面10%弱・満室。
1億5千万円まで指値できればおいしいかな??
但し、、
今後10年競争力がある間取りかどうか?と考えると
ちょっとNGか。
路線価が思った程高くないのも融資には不利な要素。

最も有力なのは、
さいたま市主要駅から徒歩15分、100坪超えの土地。
市場価格の20%OFFexclamationといったところでしょうか。
早速、
ルネスで建築可能かどうか試算してもらう事に。。

私の企画試算では、12坪×24世帯がギリギリexclamation&question
それでも戸当り9万円でいければ年収2600万円。

坪45万円程度で建築出来れば表面10%いきますひらめき

今日、新築で掃除の後、
いつもお世話になっている入居付け会社さんで即相談exclamation

土地近隣の賃貸物件案内を見せて貰い、可能性を探り
ました。

2DKにも出来る大型1LDKのプランなら、このエリアで
優位性がかなりある!との見解にexclamation×2
駐車場も7台位はOKかと思われ、3000円程度なら、
家賃を下げても(87000円平均)OKかと。

うーん、、なかなかいいねえ。。

出来れば、やはり表面11%とりたいので、、
そうなると、建築費削減か????。。。。
坪37万円!!!???
さーすがに、そりゃあ無理でっしょ。。。

やっぱり、
土地が安く入手できないと難しいですよね。


それにしても、
3月は清算どき。いい出物もあるものです。
もっと、いろいろ出てくるかなあ????

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posted by コツコツ大家yam at 23:09| Comment(7) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月19日

新築清掃作業

週末、帰省していたもので、今日から仕事も再開。

新築の清掃作業と
賃貸借契約書の確認に入居付け会社3店廻りを。ダッシュ(走り出すさま)

午前中に、
100円ショップで掃除用具を調達!
バケツやモップ・ほうき等・・・
2000円分も買ってしまいました。。ふらふら

新築は、まだちょっと塗装後の臭いがしていたので、
行く度に廊下の窓を開けて換気をしています。

今日は、廊下をモップで水拭き。
07-02-19_14-44.jpg
はじめてキレイにしました・・・・わーい(嬉しい顔)

集合エントランス廻りのタイル床もキレイに。。
07-02-19_15-17.jpg
ここ、汚れを覚悟で“白”にしてしまったので、
殆ど毎日汚れます。。。ふらふら
マメに掃除するしかないなー!
今日、デッキブラシを購入しました。。

明日以降は、既存物件の方も始めないとだなあ・・・。。
確定申告もあるし、3月中はやることいーっぱい!です。

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posted by コツコツ大家yam at 23:31| Comment(0) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月16日

新築関連労働。

大家社長は今日も営業活動。電車
賃貸契約書のやりとりと鍵の引渡しなどで
入居付け会社5支店を廻りました。ダッシュ(走り出すさま)

午後は、新築の上下水道設備の確認を。
設備会社さんの担当者から説明を受けました。

水圧ポンプは、殆ど日常的には作動しないでも
3階まで汲み上がるそうです。
要するに、公共管から来る水圧だけで3階までは
OKなんだそうです。

一気に半数位の戸数がお風呂いい気分(温泉)を使う、といったことが
無い限りはポンプは必要ないのだとか。。

下水の方のポンプも確認!

どちらもバックアップで2個のポンプが設置されて
いて、一方がNGでももう一方が作動するのだそう
です。

よくできてるんですねー。

外構部の作業は続いてます・・・。
 ⇒コツコツ大家の収益物件建設プロジェクト

明日は、ルネスの本部でちょっとした講演をする
ことになっています。どうなりますか??

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週末は帰省している予定です。
ちょっとお休みしますね。
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2007年02月15日

設備投資はどれ程?

昨日記しました2DKの既存物件部屋ですが・・・、
今回設備投資したのは、計9万円

07-01-24_19-19.jpgカラーモニター付きインターフォン。

07-01-29_18-36.jpg新規エアコン2基。

07-01-29_17-45.jpgスポットライトの照明。

その他、
天井付け照明・換気扇・台所照明・傘立てを新設。

無償ものもありますし、エアコン以外は自分で設置した
ので、9万円で済みました。

その結果、、
今回、月額4千円の家賃アップに成功exclamation×2手(チョキ)

22ヶ月で回収出来ますので、1回更新してくれれば
OKと。。
まずまずの成果ではないかと思います。


さて、
既存物件では、いわゆる3点ユニット付きの
1Kの部屋が8部屋程あります。
今回、うち2部屋が退去となるのですが、
これをどうしようかと・・・・・ふらふら

いっそのこと、フルで新規交換してバス・トイレ別
するのはどうか!?と常々考えていたので、、
今日、現場の確認と見積もりをお願いしてみました。

早々に見積もりが来ました。。fax to

07-02-14_21-42.jpg
(左)3点ユニットを(右)バス・トイレ別に。
ひと回り大きいサイズ(1116)が設置できるそうです。

下駄箱が若干小さくなってしまいますが、
有効面積を最大限使えるという意味では、いいかも
知れませんね。

見積もりでは約50万円(工事費込み)。

家賃が月額5000円アップできたとしたら、
回収に100ヶ月。なんと8年以上がく〜(落胆した顔)

8000円アップは考えづらいですが、
それでも5年以上かかります。


これ、どうなんでしょうねー???。


逆に現状のままで5000円ダウンさせたとすると、
年間6万円のロス。
1万円ダウンさせたとしても年間12万円のロス。

やっぱり、下に抜けて差別化する方がいいかなあ??

この物件、築年数も経ってるしなあ。。ふらふら
1部屋だけやって客寄せに使うというのもありか??

んんんーー、、よーく考えてみることにします。

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2007年02月14日

若い入居者!!

今日は、新築のケーブルテレビTV契約を締結しました。
代理店にも登録し、電話・ネット・多チャンネルの
契約があった場合、キャッシュバックが貰えるそう。手(チョキ)

その後、新築物件入居者の契約書を回収して廻り、
入金も確認。

途中、仮申し込みの人をキャンセルして、より早く
正規契約出来る人にチェンジさせて貰いました。

これは今日までに結論!という約束だったので、
特に問題は無し。

結果、
今回の新築物件においては、、
男性が7名女性が19名という入居構成に。。

大学生はひとり、大卒新卒者が12人、で約半数。
やっぱり、新社会人生活は新築がいいんでしょうかねexclamation&question
でも、結構高いと思うんだけど、大丈夫なんだろうか?

私の20年前は、3万5千円のアパートだったがなー!!??

全員が20代もしくは30代

これまで、私が運営してきた中古物件とは、
全く人員構成が変わってしまいました。。がく〜(落胆した顔)

これまでは、
生活保護の50代の男性ひとりとか、
独身50代男性ひとりとか、
離婚直後のパート労働40代女性ひとりとか、

中古物件でも問題ない!という方々が多かったのですが、
流石に新築は違うんですねexclamation×2
勧める方も、それなりに区別するようですしね。。


ところが・・・・・・・・、、、


今回、追加設備投資した中古2DKの部屋を、
はじめて一般仲介で、新築と同じ入居付け会社さん各社に
お願いしてみたところ、、、


ここには、20歳と18歳の姉妹の申し込みが
ありましたexclamation×2

これは、私にとっては新しい流れ。。。

大手の入居付け会社さんは、やはり若者層に強いexclamation

しかも、2DKならルームシェアが可能。

仮に、
4万円台の浴室付きワンルームを2部屋借りるのなら、
7万円台の2DKを借りた方が、かなりお得!!という
考え方の様。

友達とのルームシェアよりも、身内の方が気楽だろうし、
兄弟はどうか?と思いますが姉妹は歓迎ですね。。

18歳そこそこで地方から出てきたのですから、
頑張って欲しいですねーー。

次は、うちの新築に転居してきてねexclamation×2
空室出たらだけど・・・・・。。。

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posted by コツコツ大家yam at 00:10| Comment(5) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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