2006年11月30日

これじゃ大家が!?

今日は、各所の電話連絡を頻繁に。。

新築近隣問題で、所轄のしかるべき専門家にアポを電話!。
金曜日に相談、ということになったので、どうなりますか??
悩ましい問題です・・・・。

その他、税理士先生とも法人の年度末に向けて、打合せが必要で
その日程調整やら・・・・。

その後は月末ということで、銀行各行銀行を巡るルーティンワーク。



途中、いつもお世話になっている管理会社さんと電話連絡携帯電話


新築問題を相談しようと思っていたのですが、、、、
どうもそれどころでは無さそうな話が・・・・exclamation&question


「今、弁護士さんのところ帰ってきたところなもので・・」と。


どうも、賃貸入居者の件でもめているらしいのです。



なんと、この入居者、、、
入居してから一度も賃料を支払って無いのだと。。。がく〜(落胆した顔)


なんでも、
部屋にクレームをつけていて、それを直さないなら家賃は支払わない!
と言いながら、その後一切連絡がとれないのだとか・・・。

もちろん、住み続けては居る様なのですが、、
乗り込んでもいっても居留守の様。
どうも、確信犯らしいのです。。ちっ(怒った顔)


加えて、(ここはちょと気になった点ですが、、)
家賃保障会社が、途中で下りてしまったのだとか。。。???
その為に、オーナーには全く支払いがされていないらしいのです。

どういうことか??
と思ったのですが、この住人が入居当時に申告した内容に虚偽が
あった様で、保障認定を取り消した!ということの様なんですexclamation&question


そんなことってあるんだーーー!!

と、聞いていたのですが、、
(どこの保障会社かは聞けず・・・)


もう、半年近くその状態らしいです。。



怖いですねーがく〜(落胆した顔)



大家としては、
定期借家契約など対策は充分にとる必要がありますよね。
保障会社の保障が出来たりして・・・。。


そんなことで、こちらの相談をするどころじゃなかったですふらふら

しっかし、世間にはいろんな人が居るものですね。。
夕張問題を筆頭に、世知辛い世の中はもっと悪くなるのでしょう。。。


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2006年11月29日

一括借上げの査定。

今日、新築物件の一括借り上げを推奨してきた
大手仲介会社さんから査定メモが出てきました!。

これは、先般お話していた上場企業の社員寮の話ではなく、
あくまで、賃貸不動産の仲介業者さんからの査定です。
(大手と言えば絞られますよね!TVCMやってる会社です。)

新築物件の図面を元に、各部屋の賃料査定をして頂き、
その上で家賃保障の額を決定すると。。
勿論、物件管理も希望によってはセット可能。


今回は、地元密着型の不動産会社さんに、
超格安!で、専任仲介をお願い出来ることになったので、
こちらでは、学習の意味で査定してもらっちゃいました。。ふらふら


当然、家賃設定は私自身でも既に計画してあったのですが、
(結構強気で算段していました。。)



なんと、、、



この大手仲介会社さんの査定では、、
私の算段より若干高めexclamation&question

1・2階の部屋では、千円〜二千円高い査定をされていました。
3階はピタリ賞!


ほんとかなあ??という疑念も抱きましたが・・・、
近隣の同程度の物件募集一覧も添付されており、
まあ、なるほど・・・という感じではありました。


また、家賃保障の率は90%

今回の新築は、26戸ですから、
“ずっーと、約3戸分は空室”という風に言い換えられますよね。

これもどうなんでしょうね???


先方は、
「長い目で見れば入居率は90%位にはなっちゃいますよ!」
という言い方してましたが・・・??

因みに、
「私はこれこれしかじか・・こんなやり方で大家業やってます。
 入居率は毎年95%位ですよ。」
と話したところ、、、

「そうですか、うちでも95〜97%位いかせますね。そうでないと、
 利益が5%以上出ませんから。」
とおっしゃってました。

強気な会社ですよね。。むかっ(怒り)


いずれにせよ、
高い査定をして頂いたのには一安心。わーい(嬉しい顔)

早いところ色々片付けて、私も客付け営業に出たいです。。手(グー)


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2006年11月28日

これも大家仕事?

大家は結構忙しい!!って、ここまでやるのかなあ??。。

落ち込んでいる暇は無く、午後から「カビ部屋」へ急行ダッシュ(走り出すさま)

と言っても、リフォームでは無く、、
(もう先週末無事入居されたので。)


電気屋さんとして、でーーーす。。。



新入居者さんから、
どうも、テレビTVの映りが悪いとのことで、診て欲しいと。。


先日プロの電気屋さんにはタダで依頼かけたばっかりだし、

以前も同様の件があった時に、この電気屋さんから受信状態の
内容は聞いていたので、確認さえ出来れば自分でもOKだろう、
と考えた訳です。。


この既存物件では、
電波障害があり、民放の殆どに若干ノイズが入ってしまうのです。

これは、屋上のアンテナで直接確認しても同様。
ブースターも正常作動しているので、これ以上は無理。
よって、棟内配線の問題では無く、
あくまでも受信状態が悪いのだと。。。

(但し、これも騒音問題と一緒で、人によって感じ方は様々。
 こんなもんかな?と思う人は何も言って来ないし、
 ノイズが入っているだけなのに、全然写らない!という人も。
 結構難しい問題です・・・。)


そこで、コツコツ大家自ら、
TVテレビチューナー内蔵のパソコンを持参し、
入居者さんのテレビ画面と比較して、ご説明申し上げました。

対応策としては、
ケーブルテレビに個別加入するのが望ましい!という事も伝え、、


とりあえず、ご納得頂きましたが、
今後の新入居の事も考えると、ちょっと宜しく無いですよね。

全戸一括でケーブル加入するとか、しないとまずいかな??と。


取り急ぎ、
管理会社さん経由で、役所に問い合わせしてもらう事にしました。

電波障害の原因になっている建物等があるとするなら、
保障を求められるということで・・・。


それにしても、
ケーブルテレビの供給会社って、現状では地域独占なんですよね。
競争原理が働いていない!

これはまずいですね。
初期費用とランニングコスト結構高いです。。ちっ(怒った顔)

新築の方でも考えないといけないので、コスト面でも頭痛いです。。


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posted by コツコツ大家yam at 04:30| Comment(2) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年11月27日

大家へこみました。。

大家業っていろいろありますよね。
本当は昨日書くべきだったのですが、
あまりにも精神疲労して無理でした・・・・ふらふら

生活環境をめぐっての人間関係というのは、本当に難しいですね。。


近隣居住者と物件との間で起こっている意見の相違どんっ(衝撃)

私が当事者でなく客観的に見れるとするなら、
双方の主張も解る範囲ではあるのですが、、、、

先方には、
民事上明らかに行き過ぎの考え方・発言・行動もあり、、、


どうして、そこまで頑なに主張するのか???

お互いの立場を尊重した妥協点を見出そう!という
気持ちにはどうしてなれないのか???


相手の職業を聞くと、尚更腹立たしくなります。

勿論、この一件とは直接関係は無いですが、
「貴方がそういう態度だから、こんな世知辛世の中になったんじゃないかexclamation&question
と思いたくなる位。。


本当に、
怒り以上に、やっぱり日本人って情けない人種なのかなあ???と
残念に思いました。


詳細が書けず、何とも申し訳ない文章になってますが、
個人的な話だけでなく、何か、計り知れないもので落胆し、
寝込んでしまいました・・・・・・。


何かの機会に詳細がお話できるといいのですがね・・・、、
負の例として。。


とは言いつつも、
毎日は過ぎて行く訳で、、
今日もこれから既存物件家のメンテナンスに向かいます。。


今度はいい話書きますね!!。。


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posted by コツコツ大家yam at 14:26| Comment(4) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年11月24日

新築現場久々。

今日は、「カビ部屋」の最終確認。
パスワードの交換作業(新入居者負担で、)があり、
いちよ掃除機をかけて終了。

これで満足して頂けるでしょうexclamation×2

06-11-24_10-42.jpgキッチンもピカピカ!

06-11-24_10-41.jpg洗面台も新品かと。。

06-11-24_10-40.jpg床もワックスで光ってます!
照明器具は吊り下げ式になってしまいました。ふらふら

その後、外廊下や集合玄関周りをきっちり清掃。
あと一部屋空室なので、何とか決めたいですからね。。


夕方からは新築現場に出向きました。。。
かなり進みましたよ!
 ⇒コツコツ大家の収益物件建設プロジェクト 


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posted by コツコツ大家yam at 22:07| Comment(2) |   【新築取組み】建築経過 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年11月23日

新入居直前。

今日は、例の「カビ部屋」リフォーム2日目。
午後から、押入れのベニヤ板交換、浴室壁の一部剥がれ補修等
が行われました。

私の方は、ベランダ手摺りの根元サビ部分を補修。


途中、電気屋さんひらめきにもいらして頂きました。
(この方は地元の電気屋さんなんですが、いつも出張料なしで
 駆けつけてくださいます。ありがたい限り。。)


今回入れ替えようとしていた天井付けの照明器具が点灯しない為、
みて頂く事にしたのです。。

20Wの蛍光管が5本付いたインバーター型の照明器具
(グロウ球の無いタイプ)だったのですが、、
どうも、内部装置に故障があった様で、そのまま使用は無理と!。

このタイプは結構故障が多い様(これ要注意です)なのですが、
器具を交換するくらいなら、新品を買った方が安いのだとか。。


残念。。


ということで、
折角持ち込みましたが、廃材処理にまわってしまいました。。ふらふら



その他、床のワックスかけも実施。
畳も既に表替えが済み。

これで、部屋全体がかなりキレイになりましたexclamation×2
カビの臭いも、新品畳の臭いに変わりました。。

明日、浴室鏡の交換がされれば完全に終了!!

明後日からは新入居、となります。。



いやあ、、長かった様な短かった様な・・・・・、、

かなり疲れましたが、これで暫くは清掃作業も無いでしょう。。
(退去がなければですが・・・・)

ちょっと寂しい感じも、、、、。。

でも、よかったよかった。。わーい(嬉しい顔)
これでキャッシュフローも回復。


新しい入居者さんには、是非長く住んで頂きたいものです。


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posted by コツコツ大家yam at 00:00| Comment(2) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年11月22日

新築定例打合せ

今日も笑っちゃいました・・・・わーい(嬉しい顔)
前記事で、
新築物件の一括借り上げに関する見解を記しましたところ、

キュリアスさんから電話が・・・、、



「売却するなら、株キュリアスにご依頼を!」という内容で。。



おっと、、、


キュリさんが業者であることをすっかり忘れてたーーーーどんっ(衝撃)




「営業の電話でしたーー」

とのことでしたが、大半は笑い話で終わりました。。。



ブログも、一見すると
キュリさんはゴルフやったりいっつも食べてて遊んでる風。。

私の方が、掃除したり賢明に仕事してる風ですが・・・・、、


実のところは全く逆exclamation&question


キュリさんは、着々と業者仕事をして事業拡大を目指しているexclamation
(ブログではなかなか書き辛い様ですが・・・)

私の方は、のんびりやりたいペースで仕事してます。
(今日も、マッサージ機1時間のってる時に電話携帯電話でした。)


いやあ、でもいつも、キュリさんとは宇宙人会話で、
あることないことしゃべっちゃって・・・・。。。


「今度、流行のDVDでもふたりで出そうよ!。
 内容は収益不動産戦略、と見せかけたお笑いDVD。。」

「でも、購入者にはちゃんと物件案内の特典が付いてる・・・」

って、どっちが本気でどっちがおまけか解んないよーーー!!


なーんて感じです。




おっと、

今日もしっかり仕事もしましたよ。


新築の定例ミーティング。。。内容はこちらです。
 ⇒コツコツ大家の収益物件建設プロジェクト


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posted by コツコツ大家yam at 01:19| Comment(2) |   【新築取組み】建築経過 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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