2006年10月31日

新築に関する打合せ!

土曜日は新築の建築会社さんと設備打合せを再度。
 ⇒コツコツ大家の収益物件建設プロジェクト

日月は休みまして、今日は新築の専任仲介をして頂く不動産会社さん
と打合せを。

過去、
仲介に関する手数料プランをこちらから提示していたのですが、
いちよ、その中でも最も安いプランでご了承頂きました。わーい(嬉しい顔)
ありがたい限り。。。

しかし、話題はというと、、、
調停で苦労している話や、近隣住民の騒ぎ話など・・・・・
不動産での苦労話はつきません。

なかなか苦労の耐えない業界ですよね。
毎日の生活の場を商売にしている訳ですから、当然と言えば当然!!
いやあ、実に参考になります。。


こちらの社長さんは、ほぼリタイアしている状態なのですが、
個人でも会社でも賃貸物件を所有されていて、大家業もかなり
なされています。

今日も、新築賃貸物件を建設予定とのことで、意見交換をしました。
私の既存物件の近くらしく、
「競合じゃないですか!?もっと家賃高くして下さいよ!。
 転売するにしても、もうちょっと高くとっておかないと、
 新築なんだから・・・、
 ところで利回りの計算方法解ってます???・・・・・・・・」

などと、どっちが何だかexclamation&question

まあ、そんなに儲からなくてもいいんでしょうからね。。
ただ、出口として転売も考えて、いざ売る時にどう出来るか?
をきちんと計算しておく事は重要
ですからね。。。


その後、他業者さんから紹介されたという近くの収益物件を一緒に
見にいくことに。。

さいたまの中心エリアで、重量鉄骨3階建て築17年、
表面10%にまで値下げされたとのこと。全面補修済み。


んんんんーーーー。



確かにきれいで、当分手をかける必要もなさそう。
悪くはないのだが・・・・、、これ!という感じも???

だったら、改修工事する前にもっと安く出してくれればなあ!?

この辺りは売る側になった時、悩むんですよね。。


今回、私は、
次の手を考えてあるので、、それには該当しない物件でした。
残念!!


社長には、次の物件候補の内容を伝えて、今日は解散。

何しろ、
地元密着の業者さんですから、今後とも宜しく!って感じです。


ちなみに、、、この社長さんは初老のオヤジさんです。。


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posted by コツコツ大家yam at 23:11| Comment(3) |   【新築取組み】建築経過 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月28日

またも清掃作業!

入居もあれば、退去もあり。。
現在、2部屋が空室になっています。
1つは、例の「カビ部屋」。もうひとつは21平米の1Kタイプ。
先日空いたばかりです。

今日は、1K部屋のクリーニングに!。
朝から現場に直行ですダッシュ(走り出すさま)。。

先ず、物件の集合玄関廻りを軽く清掃。
その後、部屋の内部を・・・。

バス・トイレ別のつくりで1間の押入れが付いています。
オーソドックスな1Kの間取り。

このサイズの清掃はもう手馴れたもの・・・・・。。

最初に、浴室に塩素系洗剤を吹き付けて置く。
これでちょっと時間を置いて水垢を落とすのだが、
その間、トイレを消毒系で拭き掃除。
終わった頃、浴室磨きに移行。こちらはクレンザー系。
次はベランダ。エアコン室外機もしっかり。
拭きは泡タイプの洗剤でしっかり落とす。
室内を拭き掃除〜掃除機で!。
収納・玄関を終えたら、やっと台所
油落としに専念。
流しもしっかりきれいにしたら、室内に戻り、
壁紙・床のチェック!画鋲穴を塞いだりします。

つごう4時間で終了!
見積もり25000円のお仕事。。

結果こんな感じ。

06-10-27_15-51.jpg
ピカピカです。
因みに、またもや電灯を天井付きタイプに変更。
これも例のタダものです。。ラッキー!

実は、この部屋、過去遡りふたりの入居者さんは、いずれも女性。
しかも、トイレご結婚で退去!というパターン。。
とても御めでたい部屋なんです。(退去は辛いんですが・・・)

この際、おざわさんよろしく、、「結婚できる部屋揺れるハート」として
募集しようかなexclamation&question

とりあえず、準備はOK。
新入居者さんを待つばかりだーー。。。



引き続き、例の2DK「カビ部屋」へ。
どちらかというと、こっちの方が面白い!手間は掛かるけど。。

さて、和室では成功したカビの除去!
洋室ではどうか??・・・・・・



これが、難航!!



一番酷いところがどうしても落ちない!



ここはあっさり諦め、
幅木だけでもキレイにして、クロス替えの準備と。。
06-10-27_16-32.jpg
   ↓↓↓
06-10-27_16-35.jpg
ただ、フローリングのカビはキレイに落ちた為、見積もりでは
CFに張替えを予定していましたが、これは省略できそうです。
ラッキー!



じゃあ、リビングの壁はどうだ!!??



見て下さい。。。。



06-10-27_16-50.jpg
      ↓↓↓
06-10-27_17-05.jpg
どうです??
98%落ちた!と言っていいでしょう。。。

この、「洋室」と「リビング&和室」の差は何だったのか???



続きは・・・・・収益物件あるある賃貸管理大事典!で。。



ということで、
今日は、とっても頑張ったので、
ちょとご褒美でーーす。。

06-10-27_18-09.jpg



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posted by コツコツ大家yam at 00:00| Comment(8) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月27日

やはり大家!?

今日は、銀行廻りなど日常業務。ゆったり仕事してました。
最近はこのペースが非常に心地よい感じです。わーい(嬉しい顔)


昨日は、キュリアスさんのところで色々な話が出来ました。

キュリアスさんとは、収益不動産に参入した時期もほぼ一緒、
昨年までのスピード感や、家庭環境、以前の仕事状況とか・・・
重なる部分も多く、、
お互い「面白い時代に乗って来た!」という感じがしました。

(何しろキュリさん色んな事やって来てる人だーー!)


そんなキュリアスさんは、Oさんという頼もしい同士を得て、
今年からは“不動産の本格事業展開”を始めています。。

昨日の話の中で、なるほどexclamation&questionと思ったことが・・・・、、


「不動産投資のヘッジとして、不動産関連の事業化を進める」と。

キュリアスさんも、勿論、大家業から始まった訳ですが、
不動産起業塾を経て、更なる不動産業の可能性を見出されたと。。

売買の仲介も出来る様にすること等で、
不動産での収益の幅を広げるexclamationということでしょうね。更に、新しいビジネスモデルの構築とか・・・・・、

なるほど、ポジティブな姿勢だなー!と思いました。



私の方は、今年、個人レベルの延長線で法人を作った程度。
あくまで大家業でしかありません。

ヘッジといえば、不動産以外の海外金融が中心。

これまで、人との関わりが多い仕事をしてきたので、
独りで部屋の改修や掃除をしたりするのは結構楽しめるexclamation×2
作業が遅くっても誰にも文句言われないし・・・かなりお気楽。
自分がやりたい日にやりたい作業だけやる。
このペースが非常にいいです。身体にもいい感じ手(チョキ)

これ以上、何かやりたくなるかなあ??
社会人として長年走ってきたので、ちょっとのんびりしたい
だけかなあ??
今は、よく解りません。。。


最近、不動産投資に参入される方は増加の一途。。
始めてしまったら買い続けるしか道はない!のが収益不動産投資。

あくまで投資家の立場であり続けるのか?
更に大家業を楽しむか?
事業化してビジネスを創造していくか?


考え方、道はそれぞれ・・・・・・・・・・・・・


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posted by コツコツ大家yam at 00:19| Comment(3) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月26日

株)キュリアスへ参上!

今日は、先ごろお約束のキュリアスさんのオフィスへ訪問。。
お昼に待ち合わせして、昼食レストランをとりながらいつもの不動産談義!
すっかりご馳走になってしまいました。。
キュリアスさん、Oさん、ありがとうございました。

(今頃、ふたりは不動産起業塾の飲み会ビールでしょーが。。。)


今日の主たる議題は、今度キュリアスさん達が仕掛けていく
収益不動産の事業方向について、、、

詳細は書けませんが、
ターゲットをどう捉え、コンセプトをどう作り上げていくのか??
では、市場はどこに??
要するに、不動産のマーケティングですねexclamation

私の本職は、消耗品のマーケティングとPR業務だったので、
その面でも何かお手伝いできるのか?
ということもあって・・・・。。

(本職は大家でした。前職ですね!)

何か、面白い動きが期待できそうです。


その後、キュリアス事務所に移動して引き続き、、、
現状の不動産投資家の考え方いろいろ・・・・、
株式会社キュリアスの事業方向、規模は?・・・・、
建築の雑誌や、不動産事業者の特権マイソクを見たり、、

私の今後の戦術についても・・・・、、

まあ、それにしても、不動産の事業は幅が広いし奥が深いexclamation×2


キュリアスさん達は、今後は難しいとされている不動産の世界で、
その奥行きを充分に楽しみながら、しっかり儲けよう!と
している感じですね。。

ほんとの不動産事業者として、走っていくのでしょうexclamation×2

私の様に、大家を楽しめればそれでOK!!という人とは
目標も過程も次元が違いますね。。。


頑張れ!株式会社キュリアス、好奇心いっぱいの会社だーーexclamation×2どんっ(衝撃)


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posted by コツコツ大家yam at 00:00| Comment(3) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月25日

困った入居者。

入居シーズンは退去シーズンでもあり。
今度は2DKの部屋で退去があり、今日から物品を持って清掃に!

この部屋、、、「カビ部屋」にされてしまったのです。


事前に、管理会社さんから、
「この部屋、過去見たyamさん物件の退去部屋の中で、
 いっちばーーん汚いですよ。マスクしないと入れませんよ。」

と言われてましたので。。


しかし、この「カビ」。
退去者の過失!であることが明らか。。
続きを読む・・・・!
posted by コツコツ大家yam at 00:59| Comment(6) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月23日

収益不動産こんな問題

今日は、諸々事務作業。
今後の展開に向けて、諸々準備をしていました。。
(まだ詳細は明かせませんが・・・)

中古物件については、今回の買い付け分には融資決定が間に合いません
でした。。残念!

但し、今後の方向性は見えたので、それに向けての準備と物件探し!に
なる感じです。。更に頑張らないと!!

新築では、
諸問題もあり、朝からこんな感じになっていた様です・・・
 ⇒コツコツ大家の新築特捜プロジェクト

収益不動産は難しい。。

結構へこみます・・・・・。。ふらふら


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posted by コツコツ大家yam at 18:57| Comment(4) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年10月22日

不動産オフ会・千葉

今日は、随分以前から決まっていた、千葉オフ会。
ゴーマさんの新築物件ビル途中経過を拝見しました。
Kei氏急遽欠席でしたが、あかちゃんさんが遠方にもかかわらず
当日参加に!!。
ゴーマさん、あかちゃんさんどうもありがとうございました。。

話題については、おふたりのブログにお任せするとして、、

何しろ私が驚いたのは、ゴーマさんの物件が、
20年前私が借りていた1ルーム賃貸マンションのすぐ目と鼻の先exclamation
だったこと。。。

06-10-21_13-17.jpg
(ここの3階に住んでました。)

びっくりでした。
住んでいたと言いつつ何ですがふらふら・・・千葉でもかなりの1当地!!
こんな場所に建設とは凄いです。。

ちなみに、ゴーマさんの物件3階部分の奥行き感はこんな感じ。
06-10-21_14-56.jpg

かなり奥行きがあっていい感じでしたよ。
完成が楽しみです。

是非、今後も皆さんの物件拝見したいです。。
オフ会等ありましたら、お誘い下さいませ!。
コツコツ大家の新築特捜プロジェクトの裏コメント等ご活用を!)


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posted by コツコツ大家yam at 00:40| Comment(5) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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