2006年09月28日

新法人売り上げ。

今日は、月末ルーティンワークの銀行廻り。。
家賃の入金状態を確認したり、融資利息の支払い分を入金したり・・・

そういえば、この話忘れてましたが、
今月から新法人に初めて売り上げがたちますexclamation×2
おめでとう!!でも月額にしてなんと、、


わずか28000円+消費税exclamation&question


既存の事務所テナントさん1戸から新法人に振込みをして頂く形式に変更。
私個人と新法人の間で、一戸のみの一括借り上げ契約をしたのです。
(家賃からの法人売り上げ割合は税理士先生と協議の上、決定しました。)

これで、年内の法人課税売り上げは11万2千円+消費税となります。
新築建物の消費税還付に向けての準備はOKと。

どうも、この還付承認も雲行きが怪しくなっている様子なので、
1棟でも出来ればよしかな??

来年まで楽しみ!!ということで。。

あとは、新築がきっちり日程通り建ってくれるかどうか??
最も心配なんですが・・・・・。ふらふら



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posted by コツコツ大家yam at 20:40| Comment(4) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月27日

今日は会合!

昨日の夜決まったのですが、
午後から、急遽キュリアスさんと待ち合わせることに。。
O社長は北海道に出張中とのことで、久々にふたりで会合!喫茶店

現状の物件物色から、今後のビジネス展望についてなど、
随分と話し込んでしまいました。。

私の方で、お手伝いできそうな事があれば是非参画したいな!手(チョキ)と。
ただ、私個人の事業規模としてはもう少し大きくしておきたい!
というのも本音。

最低あと2億。
その上で、自分のやりたいビジネスを好き勝手に、と思ってます。

キュリアスさん達は、
不動産を軸としたビジネスモデルの構築、が目標にあるご様子。
会社も本格的に稼動させたい!ということだし、
私の節税会社起業とはレベルが違うんですよね。。

私よりかなり人生の先輩ですが、ほんとパワフルだなあ!!
私の方は、もうちょっとのんびりやっていきます。
今後とも宜しくご指導下さいませ。。


今日も、
賃貸管理、客付けの業務関連でのちょっとした工夫点について、
宜しければこちらもご覧下さいませ。

  ⇒あるある賃貸管理大辞典!;内見三種の神器

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posted by コツコツ大家yam at 23:20| Comment(3) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月26日

清掃作業と営業

今日でやっと新入居部屋の清掃作業は終了!わーい(嬉しい顔)
正味三日かかりましたね。諸々で5万円の見積もりでしたので、
一日1万6千円分の仕事でした。。。

これだけキレイにすれば、女の子でも大丈夫でしょう。
(最近は女性の方がだらしなくて部屋も汚いらしいですが。。)

それにしても、
だんだん疲れる様になってきますよね。体力の減退が・・・・。

今回の業務関連でちょっとした工夫点について、
(当然やってるよーー!という声も聞こえそうですが・・・)
今日から幾つか記しておきたいと思いますので、
宜しければご覧下さいませ。先ずは、

  ⇒あるある賃貸管理大辞典!;鍵は現地対応で、

今日は、早めに仕上がったので、次の退去予定部屋の募集に関して、
物件近くの不動産会社さんへご挨拶に!。

こちらでは、過去に2部屋決めて頂きました。
地元密着で、いいお客さんが長くついている様です。

ところが、
既存物件の募集話より、新規物件購入の話が主になってしまい・・・
2億から5億の話で盛り上がってしまいました。。

なかなかいい物件をキープされているご様子でしたので、
また詳細を伺うということで、今日は退散。。
何しろ凄い雨でしたので。

次もやっぱり、駅近新築になっちゃうのかなあ??
まあ、いろいろ幅広く考えるつもりです。。


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posted by コツコツ大家yam at 22:25| Comment(8) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月25日

給排水管清掃とは?

今日は、新入居のある既存物件で、
給排水管たらーっ(汗)清掃について、、専門家に下見して頂きました。

築15年程度で、給排水設備も相当錆びが出たりするとのことで、
どの程度のことがどれ位のコストで出来るのか?
を知っておきたかったもので。。

結構かかるんですね!。
1部屋5万円程度だそうです。
1つの給排水部で1万円!というのが相場とのこと。
要するに、台所・風呂・トイレ・洗面・洗濯パンで1万円づつ
という様な計算。
一般的な高圧洗浄でこの価格とのこと。

どういう状態を望むかで価格は変わります!と。
高圧洗浄以上にいろいろ出来る様です。
(コーティングみたいなやつとか。。)

1棟丸ごとにすると割り引きされる様ですが、どうなんでしょう?
やるなら、全戸やる方が効果が高いわけですが・・・、、

やっぱり高額ですよね。

しかし、
ライフラインの要と言えば「電気」「水道」でしょう。。

常に不具合の無い状態にしておきたいとは思います。
中古物件ご所有の皆さんいかがでしょうか??


  新築物件の建築経過もどうぞご覧下さい!
 ⇒コツコツ大家の新築特捜プロジェクト;1階配筋


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posted by コツコツ大家yam at 22:39| Comment(2) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月23日

いろいろ続き・・・

ブレイクネタということで、、、
昨日の続きです。。

区役所の生活課というところに直接電話電話しました。大家から。。

以下、区役所のオジサンとのやりとりです。
(声の感じでは50代後半かと思われます。終始ちょっとおどおど感が
 ありましたね。)



私「すみません、蜂の巣の駆除をお願いしたいんですが・・・、」

「はい、えーこちらは支所ですので、こちらで承りますが、実際には
  本所の担当者から連絡をさせますので、それで宜しいですか?」


私「解りました。すぐにご連絡頂けますよね!??」

「え、ですが担当者も随時外に出てますので、すぐお伺いできるか
  どうかはこちらでは解りかねまして・・・」


私「だから、連絡くらい出来ますよね!?実際に巣があるんです
  から、害があってからでは遅いんですよ。」


「因みに、何階くらいの場所でしょうか?」

私「3階のベランダ横ですから、7メートル位の高さでしょう。」

「あー、それですと本所の担当でも難しいかも知れませんので、
  その場合は業者に頼んで頂く様になるかと・・。」


私「はあ?だから、とりあえず現場を見てもらわないと解りませんよね?
  こちらも対処法が解らないんですから。。」

「え、ですが担当者も随時外に出てますので、すぐお伺いできるか
  どうかはこちらでは解りかねまして・・・」


私「それはさっき聞きましたよ!業者さんでもいいですから、とにかく
  一度、解る人からご連絡を頂きたいんですよ!!。」


「はい、えー、解りました。ではこちらから幾つかお伺いします。
  えー、ご住所は?」


私「○○○の○○○です。」

「マンションですね。所有者の方ですか?」

私「はい、そうですが。」


次に、私が驚愕する質問が・・・・・・・・・・・・、、、、、







「蜂の種類は?・・・」





私「はあ???????そんなもの解るわけないじゃないですかexclamation
  こっちは素人なんですから。。。」


「そうですか。では巣の大きさは?」

私「直径15センチ位でしょうか。」

「そんなに大きくないですね。で、高さは7メートルの位置と。。」

私「大きさの問題じゃないでしょう!!!!!」


「はい、では連絡先は?」

私「携帯でお願いします。○○○−○○○○です。すぐに連絡頂ける
  様にお伝え下さい。。」

「はい、担当者も随時外に出てますので、、、」

私「それは解りました!!。いいです。宜しくお願いします。」

更に、再度、、私が驚愕どんっ(衝撃)する発言が・・・・・・・・・、、、、

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posted by コツコツ大家yam at 19:29| Comment(0) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月22日

今日はいろいろあった!

今日も、
新入居される部屋の清掃作業などで一日動きっぱなし・・・、、ダッシュ(走り出すさま)
きったなーーい格好で、身体使ってます。。

いやあ、こういう日もありますよね。
さながら、24(トゥエンティフォー)TV並みの一日でした。
結構笑えたので、、その部分だけ詳細にお伝えしようかと・・・ひらめき

コツコツ大家をご存知の方は、作業用の汚い格好の私を想像して・・
ご一読の程を。。。。



先ず、
現場家には9時半に到着。
ところが、出窓2箇所が全開しいている・・・???

誰だろう??
と思っていたら、、


来週からと聞いていた、壁紙クロスの一部張替え作業が今日に
変更になった様で、ロン毛のお兄ちゃんが既に作業中exclamation


向こうは向こうで、、

“あんた誰??どこの兄ちゃん?? っていうか〜、
 お前も結構 ロン毛じゃーーん!” 

 (あくまで想像される彼の心の声) って顔してる。。


そこで、私も意地悪く、、
「あの、こっちの部屋掃除してもいいですか??」
と切り替えしてみる。


「あっ、どうぞ。」
“なんだ、掃除の兄ちゃんか!?でも俺よりは年上っぽいじゃん”
(更に、あくまで想像される彼の心の声)


この後、
お互いの勘違いと意地悪が交錯した“無言”の作業時間が1時間。。
続く・・・・・。(アンジャッシュかよ!)



その1時間後、
私の携帯電話にコールが、、携帯電話

賃貸管理会社さんからでした。。
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posted by コツコツ大家yam at 23:49| Comment(4) |   不動産管理 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年09月21日

退去もあり!

9月は出入りがありますよね!。
新入居もありましたが、退去も2件ありました。

1Rの入居者さんでしたが、実はどちらも外国人入居者さんでした。
これまでも、外国人入居者によるデメリットについては幾つかお話
してきました。

やはり、
文化の違いというのは大きいものだなexclamation&questionと今回も思いました。

ひとつは、
1ヶ月前の退去告知の意味が解っていなかった為、
「明日から住まないのに何故家賃を支払う必要があるのか?」と
管理会社さんに喰ってかかったそうです。
その場では理解し、残金を支払う約束をしたそうですが、、
結局は支払うこと無く、行方をくらました!と。
規定の部屋の引渡し日までに連絡もしてこないし、
鍵も持っていったまんま。

もうひとつは、
入居3ヶ月で退去します!と。(結婚で転居するとのこと)
だったら、何で入居したのか??
この契約では、入居から1年以内の解約の場合は敷金を返還しない
という特約をつけていました。
契約の際、ちょっと危ないな!と思っていたわけです。
案の定そうなったのですが、いざ解約となったら、
「そんな特約は了承できない。」と強行に言ってきたそうです。
だから、契約時にくどくど確認したじゃないか!!

ほんとに、こういった事は嫌ですねexclamation×2どんっ(衝撃)

約束は守らない、平気で破る。嘘をつく。
自分に都合のいいことしか言わない、しない。


どちらも、毎月の入金状態も悪かったですし。。

因みに、
一方はすぐお隣の国、もう一方は更に隣の大国の方です。

実は、こういった事は、
私が会社員でビジネスをしていた時もよくありました。
よって、そんなに驚きはしないのですが、
めずらしく、本当に頭にきます!!ちっ(怒った顔)


今後の賃貸経営を考える場合、
日本の労働人口減をカバーする外国人労働者を受け入れるべきだ!
といった理論がありますが、、
(その行為自体は褒められることでありましょうが・・・)
私は決して安易に薦めませんね。。

実態としては、、
いい人物に入居してもらえるかどうか?たいへん疑問が残りますので。
何か起きても、追跡出来ませんしね。


私の物件では、今回のこの入れ替わりで、
入居者の外国人比率が一気に下がりました!。
一時期20%を越えていたのですが、現在6%程になりました。
これは安心材料です。

皆さんどうお考えでしょうか??


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posted by コツコツ大家yam at 17:00| Comment(4) |   不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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